週一中概股集體走高！漲幅第一的竟是它？ ！

貝殼的長期信心已經「築牢」？

週一，中概股走高，截至發稿，貝殼(BEKE.US)漲超7%，騰訊音樂(TME.US)漲超5%，虎牙(HUYA.US)漲超4.6%，理想汽車(LI.US )漲超4%，百度(BIDU.US)漲近4%，蔚來(NIO.US)漲超3.8%，小鵬汽車(XPEV.US)漲超1.9%。

其中貝殼累計漲幅達7.52%，報15.45美元。消息面上，貝殼宣布進軍房地產開發領域一年多後，拿下首個自主操盤計畫。

9月20日，成都推出錦江區金融城三期H12地塊，該地塊出讓面積1.58萬平方米，起拍樓面價19200元/平方米。

與金茂、招商、綠城等十幾家房企經過82輪競得，成交樓面價27,300元/平方米，溢價率42.19%。

進軍成都地產，貝殼開拓新版圖

近期，貝殼集團旗下貝好家公司的重大舉措——以超過10億元資金在成都拿地，再次將市場焦點聚焦於貝殼在房地產開發領域的深化佈局。繼成功試水西安計畫後，貝好家此番在成都的落子，無疑標誌著貝殼正加速推進其房地產開發的戰略版圖擴展。

天時地利，共鑄房地產開發新篇章

自去年貝好家事業線成立以來，其便以數據驅動型住宅開發服務平台為定位，秉持C2M（ConsumertoManufacturer）核心理念，即從消費者需求出發，逆向定制產品開發。這項模式精準地對接了房地產領域對於新質生產力的渴望，引領產業從傳統的開發銷售模式轉型為服務導向和創新驅動。

天時：市場變革，需求升級

当前，房地产市场正处于深刻变革之中，从增量市场逐步转向存量市场。随着城镇化进程的深入，消费者对居住品质的要求日益提高，房地产市场需求结构发生显著变化。

貝殼憑藉著敏銳的市場洞察力，抓住這一轉型機遇，透過佈局房地產開發領域，不僅響應了市場需求的升級，也為自身業務成長開闢了新的藍海。

這項策略舉措不僅符合產業發展趨勢，更為貝殼在激烈的市場競爭中建構了差異化的競爭優勢。

地利：資料賦能，精準佈局

作為房地產行業的領導者，貝殼在長期的服務過程中累積了大量房產交易數據和客戶行為數據。這些寶貴的數據資源為貝好家提供了強大的市場洞察能力，使其能夠精準掌握消費者需求，實現產品的個人化客製化。

在成都拿地的過程中，貝殼充分利用數據優勢，對當地市場進行了深入分析和預判，確保專案的精準佈局和成功落地。

自主操盤，樹立產業標桿

值得一提的是，成都計畫與先前的西安計畫相比，貝殼將實現自主操盤。這項變更意味著貝殼將擁有更高的專案控制權，能夠確保從專案規劃到執行的每個環節都符合公司的策略意圖和品質標準。

透過自主操盤，貝殼將有機會在成都打造出一個標竿性的住宅項目，展現其在房地產開發領域的專業實力和創新能力。這不僅有助於提升貝殼在消費者心目中的品牌形象，也將為產業樹立新的標竿，推動整個房地產產業的進步與發展。

開闢“第二曲線”，引領產業未來

貝殼在房地產開發領域的佈局，無疑是其開闢「第二曲線」的重要一步。透過自主開發住宅項目，貝殼不僅拓展了自身的業務範圍和收入來源，也為公司帶來了新的成長動力。

這項舉措不僅有助於貝殼鞏固其在房地產市場的領先地位，還將為其在未來的競爭中贏得更多的主動權和話語權。

同時，貝殼的C2M模式和平台策略也將為傳統房地產開發商提供新的想法和解決方案，推動整個產業的轉型升級和創新發展。

長期來看，貝殼有望以成都專案為契機，進一步深化其在房地產開發領域的佈局和拓展。透過不斷實踐和創新，貝殼將有望為房地產行業帶來更多的驚喜和變革，引領產業朝向更重視品質、服務和創新的方向發展。

過往業績的強勁，是貝殼的“底氣”

回顧來看，貝殼有兩項快速成長的新業務——家居裝修和家具，以及房屋租賃服務。在2024年第二季度，這兩個業務部門都保持了非常強勁的成長動能。

家居裝修和家具的淨收入成長53.9%至40億元人民幣（6億美元）。這意味著該部門對貝殼總收入的貢獻已增加到17.2%，而2023年第二季約為13.3%。

2024年第二季度，房屋租賃服務的淨收入成長167.1%，達到32億元人民幣（4億美元），佔淨收入的13.7%。 2023年第二季度，房屋租賃服務僅佔淨收入的6.2%。

貝殼新業務的成長率確實令人印象深刻。然而，貝殼的舊業務，即房屋交易服務，報告的結果卻是喜憂參半。一方面，現有房屋交易服務的淨收入成長了14.3%，主要是由於現有房屋交易的GTV成長了25%。

另一方面，由於新房交易的GTV下降了20%，新房交易服務的淨收入下降了8.8%。儘管貝殼新房成交GTV下降了20%，但表現仍優於大盤。根據中國房地產業協會報告，2024年第二季中國新房交易整體銷售額下降了21.5%。

在財報電話會議上，當被問及貝殼的出色表現時，貝殼的財務長TaoXu詳細解釋了貝殼表現優於市場的原因。總之，有四個因素促成了貝殼市場佔有率的成長。

首先，「在買方市場中，幫助下游代理商為新房屋銷售提供特殊激勵措施，可以促進當前市場更有效率的銷售」。

其次，貝殼「進一步擴大了核心國有開發商和優質領先房地產企業的覆蓋範圍，以創新的新家居服務更好地滿足他們的需求。

第三，貝殼使用科技工具「幫助經紀人更好地識別可能進行新短期購買的高潛力新房買家，從而提高新房銷售率」。

最後，貝殼增加了其平台上的代理商數量，並「擴大了綜合代理商的作用，以便更多代理商可以同時從事新的和現有的家居業務」。

總體而言，考慮到中國的房地產市場現狀，分析師認為貝殼本季的淨收入成長非常強勁。貝殼的管理階層指出，第二季的年銷售額降幅逐月收窄。這對中國房地產市場和貝殼來說都是一個好兆頭。

與正在流失現金的中國房地產開發商不同，貝殼仍然是一棵搖錢樹。 2024年第二季度，公司產生了48億元人民幣（6.6億美元）的營運現金流，並擁有597億元人民幣（82億美元）的現金、現金等價物和短期投資。該公司在第二季使用1億美元回購股票。

貝殼強勁的經營現金流使管理層有信心推動股票回購計畫。在發布財報的同時，貝殼宣布將股票回購計畫從20億美元增加到30億美元。顯然，這對貝殼的股東來說是個好消息。

貝殼的長期信心，已經「築牢」？

在財務預測方面，分析師更新了模型以納入貝殼的第二季業績。分析師仍假設中國的新房銷售在未來兩年內會下降，但成屋銷售會反彈。

保守地說，分析師還假設貝殼將在現有和新住宅市場保持其目前的市場份額，即使貝殼在第二季度的市場份額有所增長。

此外，分析師也上調了貝殼的利潤率，因為貝殼的第二季利潤率比分析師預期的要好得多。基於這些假設，分析師得出了2025年的收入和調整後的淨收入預測。

在估值方面，分析師採用14倍市盈率倍數，這是產業市盈率中位數的60%折讓，以考慮貝殼作為ADR的風險。

基於這些假設，貝殼在當前水平上似乎被低估了。

2024年第二季度，貝殼在極其困難的時期成功提高了市場份額。其新屋銷售下降速度趨於穩定，成屋銷售恢復成長。

同時，貝殼的新業務計劃具有強勁的成長勢頭。總的來說，分析師相信貝殼的價格比今天的價格有50%以上的上漲空間。

而在評估了該公司投資者日和近期行業數據的混合解讀後，授予貝殼持有評級。此外，BEKE的估值合理，這意味著該股在當前價格水平上沒有顯著的上行或下行空間，這為持有評級提供了理由。

該股目前的交易價格為未來12個月正常化本益比的16.2倍，與該公司普遍預期的2025-2027財年獲利複合年增率預測+15.8%大致相當。