物管股：行業出清加速，估值逐步修復

9月下旬，得益於政策的積極刺激，A股和港股的地產板塊迎來了強勁的反彈，與之密切相關的物業管理板塊估值也隨之逐步回升。

隨著時間的推移，物業管理股的市場表現逐漸回歸理性，不同股票的走勢開始出現分化。

Wind數據顯示，10月份，港股物業股走勢分化嚴重。在漲幅榜中，國銳生活(00108.HK)強勢上漲，累計漲幅接近200%。此外，時時服務(08181.HK)、宋都服務(09608.HK)及潤華服務(02455.HK)等股表現亮眼，其中潤華服務10月30日當日大漲41.54%，原因可能受公司近日宣派特别股息所推動。

同時，部分物業管理股遭到市場資金的冷遇。例如，10月份力高健康生活(02370.HK)的累計跌幅超過70%，而佳兆業美好(02168.HK)和經發物業(01354.HK)等股累計跌幅也超過了20%。

行業出清加速

眾所周知，2021年以來國内房地產行業迎來重大調整，行業低迷也衝擊了物業管理市場，物管行業進入了弱周期階段。

在過去，物管企業的增長一般情況下主要靠母公司的項目以及外部收並購所驅動。但在地產行業面臨重大調整的背景下，物管企業的這一增長模式已難以為繼，房企等關聯方的影響導致了盈利能力的下降，同時它們不得不主動放棄虧損的和生存困難的項目。

今年上半年，整個物業管理行業的經營業績不儘如人意。據克而瑞物管監測數據，2024年上半年，65家上市物企營收同比增長4.7%，增速較去年同期下滑6.1個百分點，行業曾經高增長、高利潤的日子已遠去。

另根據Wind數據，港股67間物管上市企業中，上半年有19間企業營收錄得同比下滑，同時有10間企業產生虧損，多數企業利潤微薄。然而，在整體行業承壓的背景下，部分企業依然能夠逆流而上，取得顯著成績。例如，越秀服務(06626.HK)、綠城服務(02869.HK)、保利物業(06049.HK)和華潤萬象生活(01209.HK)等，在今年上半年均實現了營收和淨利潤的雙位數同比增長。

當前物業行業正處於「成熟」向「過剩」穿越的周期性關鍵性時刻，行業出清速度也在加快。克而瑞物管今年7月表示，物業行業風險正在逐步出清，高質量發展成為主旋律。物業企業正回歸服務本質，重回現金流邏輯，在經營業績、服務表現和經營策略上發力。

一些頭部物管企業在艱難市況中仍展現出韌性，在市場下行及存量時代的雙重影響下，對於這些頭部企業來說不失為一次擴大市場份額的好機遇。國盛證券近日在研報中表示，行業第一波產能出清完畢，關聯房企的競爭格局逐漸明晰，剩餘國央企以及優質民企物管公司成長確定性相對較高。

中信證券則表示，據不完全統計，2024年，24個城市的24家大物業公司的合同額市佔率為15%。縱向來看，2024年的大公司市佔率相較於2019年提升了1個百分點，這一比較剔除了新建成物業和收並購的影響，完全體現物業公司的存量盤外拓。

基本面迎利好

近期國内關於地產行業的政策「組合拳」力度不可謂不大，存量政策和增量政策齊發力。

針對地產行業的政策調整力度頗大，包括取消或調減限購、限售政策，降低住房公積金貸款利率和住房貸款首付比例，調整存量貸款利率，以及新增實施100萬套城中村和危舊房改造計劃等。

重磅政策紅利有力刺激了國内樓市，中指研究院數據顯示，樓市「銀十」表現搶眼，10月30城新房成交環比增長35%，20城二手房周度成交創近18個月新高。

克而瑞地產研究中心報告顯示，10月TOP100房企實現銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，同比增長7.1%，年内首次實現單月業績同比正增長。

中指研究院分析指出，接下來，若貨幣化安置的100萬套城中村和危舊房改造項目，以及收購存量房和閑置土地的政策能夠落實到位，將有助於加快改善市場供求關系，最終實現房地產市場「止跌回穩」的目標。

國聯證券表示，當前A股與港股地產板塊市淨率估值均處於歷史低位水平，隨著政策效果逐步顯現，市場信心有望得到提振，帶動銷量企穩。建議關注重點佈局一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企，以及具備規模優勢，運營效率高的頭部物業管理公司。

值得一提的是，保利物業、綠城服務、中海物業(02669.HK)、永升服務(01995.HK)和雅生活服務(03319.HK)等多只物業股，曾憑借其卓越的業績和實力，成功登上了「港股100強」的榜單。

港股100強官網顯示，由港股100強研究中心主辦，財華社、富途安逸協辦，香港大公文匯財經公關集團等媒體機構支持的2024香港上市公司發展高峰論壇暨第十一屆「港股100強」頒獎典禮，將於2024年11月11日下午在香港會展中心隆重舉行。此次活動將針對如何進一步鞏固香港全球財富管理樞紐和資本市場集資中心的地位，以及在新時代背景下如何豐富金融科技生態系統進行深入探討。 

據悉，港股100強研究中心立足於粵港澳大灣區，一直致力於推動金融創新與發展。目前「港股100強」榜單，已成為香港資本市場的價值標桿及投資風向標之一。活動每年通過準確的數據及一系列科學化的評價標準進行計算，旨在評選出香港主板上市公司中發展良好及擁有投資價值的上市企業，發佈榜單及頒發獎項。「港股100強」頒獎典禮活動，已經成為香港資本市場交流的重要平台，見證了香港與内地經濟深度融合與繁榮發展，未來將繼續推動香港資本市場良好健康發展，維護香港國際金融中心地位。 

當下，物業行業正迎來重大變化，但不少企業展現出韌性，相信該板塊仍有企業具備衝擊新一屆「港股100強」榜單的實力。第十一屆「港股100強」頒獎典禮召開在即，期待有物管企業為行業爭光！