降息助力地產股領跑，但專家提醒：短期香港樓市壓力依然存在

前言：

近兩年香港樓市表現低迷，在全面「撤辣」後雖然市場成交量出現了顯著放大，但依然難阻樓價的下跌，不少香港老牌地產商遭遇戴維斯雙殺，業績及股價齊齊下挫。

步入9月，隨著美聯儲降息預期臨近，香港本地地產股迎來一波上漲。尤其是在9月18日美聯儲宣佈降息之後，整個港股地產股迎來大漲，長實集團（01113.HK）、九龍倉置業（01997.HK)、新鴻基地產（00016.HK）、新世界發展（00017.HK）均出現連漲行情。其中新世界發展的5日漲幅接近22%。

對於港股市場來說，降息的效果也是立竿見影，恒指迎來飙升，目前已連漲6天，恒生科技指數亦在9月19日、9月20日連續大漲。

與股市交投情緒高漲不同，不少機構及知名地產專家認為，降息雖利好地產行業，但香港樓市短期仍存在壓力。

降息周期開啓，減少地產公司盈利波動

9月18日（當地時間），美國聯邦儲備委員會宣佈，將聯邦基金利率目標區間下調50個基點，降至4.75%至5.00%之間的水平。這是美聯儲自2020年3月以來的首次降息，標志著由貨幣政策緊縮周期轉向寬松周期。

而香港金管局也於9月19日（北京時間）宣佈，基本利率根據預設公式定於5.25%，即時生效。

另外，香港的主要銀行也宣佈下調港元最優惠年利率（P），例如匯豐控股（00005.HK）、中銀香港均宣佈將港元最優惠利率從5.875%下調25個基點至5.625%。

有業内人士稱，主要銀行下調港元最優惠年利率（P）可能會進一步促進資金流入香港市場，對香港經濟產生積極影響 ，同樣也有利於提振香港樓市。

對於降息消息，中原集團創始人施永青稱，此次美聯儲降息反映整體趨勢已經生變，未來2至3年預計亦會持續降息，直至2026年底利率將降至約2.9厘，態度十分清楚，或反映美聯儲希望得到更明顯的降息效果。

利嘉閣地產總裁廖偉強也在日前表示，香港龍頭銀行匯豐及中銀跟隨下調最優惠利率0.25厘，為近年本地銀行持續加息及息口維持高企多時後，首度迎來降息，令市場頗有驚喜，對刺激沉寂已久的樓市有莫大幫助。綜觀目前市場資金十分充裕，相信減息可帶動部分資金轉流實物資產市場。

匯豐亦發佈報告指出，香港樓市基本面逐漸向好，美聯儲降息的開始對於行業周期而言是一個積極信號。

匯豐認為，降息之後首要的改善是融資成本下降，接下來樓市銷售會更好。匯豐還提醒稱，過去幾個月來，一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅下跌超過190基點至約3.7%，此舉將減輕香港地產公司的財務負擔。同時減少香港地產公司的盈利波動，並提高其股息支付能力的可預見性。

香港樓市進入大反彈？

施永青預計，香港樓市有機會出現「轉角」情況，並指樓市已經到達谷底。不過地產商要賣一手樓定價依然需要「大折讓」，而整體仍要等待整體經濟、零售、股市回暖，才能夠有明顯改善。

施永青認為，今年第四季度樓市會有所好轉，不過依然未能夠追回今年首三季的跌幅。

仲量聯行香港主席曾煥平認為，美國減息，對市場是好消息。然後，息口只是影響樓市的其中一個因素，走勢尚受到其他經濟因素所左右，現時經濟仍然疲弱。同時，發展商將會因為趁減息的好消息，而排山倒海地推盤，競爭加劇下，新盤訂價會較保守、甚至要低開，以吸引買家，樓市壓力依然存在。

地產建設商會執委會主席梁志堅則認為，香港本地銀行跟隨美國降息，買樓自住人士的利息負擔減少，增加置業的機會，投資者的負擔亦減輕，相信市場氣氛和交投開始好轉，賣樓負擔亦減少。不過，梁志堅強調，樓價不會在一、兩個星期就馬上回升，但有機會慢慢止跌回升。

誠然，香港房地產市場短期内面臨的供應過剩等問題仍需一段時間來逐步解決，然而，降息周期的啓動對於市場而言無疑是一個極為重要的正面因素，將顯著增強市場中長期的信心。