豪宅市場朝非理性方向演變，許家印香港豪宅遭賤賣

今年2月底的「撤辣」舉措為香港樓市注入一劑強心劑，樓市迎來難得的回溫，但也難託起樓價上升，這一現象在豪宅市場尤為顯著。

昔日中國地產業大佬和中國首富——許家印，其在香港的一幢豪宅慘遭「賤賣」，成為香港豪宅行業價格大幅波動的一個縮影。

有媒體報道，許家印位於香港豪宅區佈力徑的一幢洋房在被債務代理人接管近一年半後，近日終於被買家以約4.7億元接盤。

不過，該幢豪宅讓這位昔日首富血虧不已。

該物業位於佈力徑豪宅區10號樓B屋，為許家印曾一手購入佈力徑10號樓3幢洋房中的一幢。2021年中國恒大(03333.HK)陷入爆雷危機後，許家印將該3幢洋房進行了抵押。其中B屋抵押給了中國建設銀行（亞洲）作為過期未付債券寬限，之後該房產被中國建設銀行（亞洲）接管。

於2022年末，B屋的市值約為8.8億元，但此次以約4.7億元出售，令許家印血虧了4.1億元，已接近腰斬，這應該是近年來香港豪宅市場中虧損最為慘重的一筆買賣。

許家印豪宅遭「賤賣」的背後，香港豪宅市場當下仍缺乏有力支撐，那些虧本出貨的富人也對此毫無辦法。

全面「撤辣」後，香港物業成交急升，豪宅市場(一般指售價3000萬元+)表現更為突出。由於非本地買家及以公司名義購買物業的巨額辣稅不再，加之金管局放寬中高價物業按揭成數上限，為豪宅市場購買方省下一大筆錢，令市場交投量大幅上升。

但二手豪宅市場表現則不太樂觀。根據中原地產數據，在土地注冊處資料顯示近90日成交的474宗豪宅中，一手成交312宗，另外162宗為二手成交，一手成交比重與過去三年相比有明顯提升，反映出二手豪宅相較一手豪宅缺失了吸引力，這也是二手豪宅價格持續下降的原因所在。

由於市場供大於求，開發商為刺激銷量，加大了減價力度，二手樓業主也被迫以更大折讓賣樓，導致虧損出貨的案例頻出。特别是對於持有豪宅的富人來說，由於經濟乏力，市況嚴峻，包括許家印在内的個人破產情況在近幾年並不鮮見。例如，被譽為「香港鋪王」的鄧成波，據說因市況轉差，其800億遺產疑最終會「資不抵債」，其家族成員現時正密集賣樓以回籠資金。

一些瀕臨破產或財務緊張的富人，在此背景下不得已「賤賣」豪宅以獲得喘息時間，因此進一步拖累了二手豪宅及整個豪宅市場價格，導致豪宅市場朝著非理性方向演變。

國際私營房地產顧問公司萊坊近日公佈的2024年第一季《全球城市豪宅指數》顯示，指數中78%的豪宅城市的樓價錄得按年上漲，惟香港豪宅樓價仍然錄得負增長，樓價按年下跌2.8%，排在44個城市中最尾三名。

此外，第一太平戴維斯高級董事兼香港住宅銷售主管Cherrie Lai在今年2月下旬表示，自2022年中期以來，超豪華住宅，即價格超過3800萬美元的住宅，平均售價下降了25%以上。

當下，整個香港樓市形勢依然嚴峻，「撤辣」之後樓價卻未按照市場預期進入上升通道，反而有拐頭向下的趨勢。窮人仰慕的豪宅則「豪」不起來，不免讓人擔憂香港樓市或面臨潛在風險。

若後市香港樓價未能穩住，並持續下跌，恐怕將引起市場恐慌，進一步形成金融風險。甚至有業内人士擔憂，若香港政府不大力救市，香港可能會導致發生類似2007年美國次貸危機。