美國「黃金狂熱」重磅信號！分析師：房地產投資意願下降至歷史最低點……

FX168財經報社(亞太)訊 Recherche Bay貴金屬投資研究家洛朗·莫瑞爾(Laurent Maurel)表示，美國房地產投資意願降至歷史最低點，房地產市場和股市的低迷使消費者降溫，促使他們優先考慮儲蓄而不是消費。他展望，在投資者逐漸撤離房地產之際，以美元和歐元計算的黃金價格每週都會創下新高。

他解釋說，美國貨幣體系允許通過信貸創造過程自由創造新的法定貨幣，而房地產市場依賴於這種信貸創造的主要驅動力之一：抵押貸款。

「過去50年，大多數發達經濟體都採取了同樣的模式，即利率穩步下降，公共和私人債務不斷增加，這使得經濟和資產市場在人口老齡化的情況下仍然蓬勃發展。低利率鼓勵人們申請更大額度的抵押貸款，從而推高了房地產價格。以較低的利率提供更多信貸，會推高房價。 然而，這種信貸量的擴張也導致流通中的紙幣數量大幅增加。」

「因此，當房地產價格與黃金等供應有限的競爭貨幣相比時，價格保持穩定。充分彈性的信託制度如果運用得當，將大有裨益，因爲它能讓決策者在危機時期支持經濟。然而，如果管理不善，它可能會導致資產價格暴漲和通脹壓力。」

莫瑞爾強調，這正是美國房地產市場正在發生的事。

根據Reventure基於134年數據的分析，經通脹調整後的房地產價格目前幾乎比過去130年的平均水平高出100%。目前的價格甚至超過了2006年房地產泡沫時期的價格。

美國房價與家庭收入中位數之比已達到創紀錄的7.2倍，超過了2022年的7.1倍和2008年房地產泡沫的6.8倍。在2020年疫情之前，這一比例爲5.5倍。在5年的時間裏，房價上漲了50%，而家庭收入僅增長17%。因此，住房供應持續惡化。

(來源:GoldBroker)

在美國，2023年全職房地產經紀人和經紀商的數量將降至44萬人，爲2014年以來的最低水平。這數字在一年內減少7.2萬人，降幅爲14%，爲2008年以來的最大降幅。

(來源:GoldBroker)

自2022年以來，全美房地產經紀人協會的會員人數減少了10萬，降至約150萬。7月份，待售房屋數量創下歷史新低，甚至低於2020年疫情期間的水平。與此同時，抵押貸款需求處於30年來的最低水平。

房主槓桿率(即家庭抵押貸款債務占房產價值的百分比)目前處於1958年第四季以來的最低水平，約爲27.3%。在2008年全球金融危機爆發前達到頂峯後，隨着利率下降，這一比例穩步下降。

(來源:GoldBroker)

隨着長期利率上升，借貸能力可能再次惡化。出乎所有人的意料，美聯儲的降息在最近幾周並未產生預期效果，長期利率實際上大幅上升。

房地產利率快速恢復上漲，出乎所有人的意料。

(來源:GoldBroker)

莫瑞爾強調：「沒人願意出售房屋，因爲沒人願意放棄3%或更低的抵押貸款利率。許多房主因爲這些利率水平而不願意出售房屋。除非你有足夠的資金以現金購買，否則將3-4%的抵押貸款利率換成6.5%的利率是沒有意義的，除非你要搬到更便宜的地區。 而且也沒人願意買！現在利率已經上漲，誰願意多付35%以上的本金呢？」

「市場已經陷入停滯，」他補充道。

「利率下降進一步強化了這種預期，如果利率繼續下降，今天買入還有什麼意義呢？由於當前形勢，房地產經紀人正在離開該行業，因爲他們很難獲得新的委託。市場上房產供應量低，這讓新經紀人和他們的買家望而卻步，因爲好幾個人都在競標同一套房子。房地產已經是一個困難的行業，長期沒有收入。」

然而，目前的僵局是過去50年來前所未有的，市場完全凍結。更糟糕的是，這種僵局正在徹底改變市場的情緒：在美國購買房地產的意願從未如此低落。

(來源:Bravos Research)

他提到：「如今，在美國，購買房屋或公寓被視爲一個荒謬的想法，歷史上從未出現過對房地產行業如此負面的情緒。這種極端情況的特點是缺乏買家、賣家和流動性，而價格卻達到歷史新高，沒有人再有興趣購買房產，這在美國房地產歷史上是前所未有的。」

在法國，購房意願也可能受到影響，一方面是因爲利率上升，另一方面也是因爲市場本身的原因。政府計劃在2025年財政法案中加強對非專業傢俱租賃(LMNP-Non-Professional Furnished Rental)的徵稅。

目前，業主可享受折舊優惠，但在計算銷售資本收益時不考慮折舊。改革提議重新整合這一攤銷，從而增加應稅資本收益。如果出售攤銷後的財產，則需徵稅的資本收益將會高得多。

換句話說，當房產轉售時，業主的租金收入將被徵收重稅。專業人士擔心這會對租賃市場產生影響，擔心帶傢俱的房產投資吸引力會降低。

但最重要的是，房地產投資情緒可能會受到影響。在法國，就像在美國一樣，購買房地產的慾望可能會進一步減弱。

莫瑞爾最後表示：「在美國，實物黃金的狂熱是否也將出現？那些避開房地產的人會轉向實物黃金來保住他們的積蓄嗎？西方對黃金的態度開始發生變化。在投資者逐漸撤離房地產之際，以美元和歐元計算的黃金價格每週都會創下新高。」