2024年美國房地產市場預測：崩盤的徵兆還是復甦的曙光？

FX168財經報社(北美)訊 房地產市場崩盤是指由於住房需求不足或供應過剩導致房屋價值急劇下跌的情況。 #2024年下半年市場展望# #美聯儲政策會議# #2024宏觀展望# #2024投資策略#

房地產市場崩盤可能由多種原因引起，例如深度衰退或蕭條導致房主失業、高抵押貸款利率使房屋無法負擔或者供應過剩導致購房者不願購買或無力購買。

根據標普/Case Shiller房價指數，上一次房地產市場崩盤發生在2008年，房屋價格比2007年下降了超過15%。

房地產市場何時會崩盤？

目前沒有跡象表明美國房地產市場即將崩盤。事實上，2024年全國經濟前景和房地產市場預期都是積極的。房地產市場崩盤通常發生在需求急劇下降、房屋價值暴跌時。

「除非失業率顯著上升，而目前並未預測到這一點，房地產市場預計將繼續從2023年的低點反彈，」 房地產數據分析公司CoreLogic的首席經濟學家Selma Hepp表示。

全國房地產經紀人協會的首席經濟學家兼高級副總裁研究部門的Lawrence Yun也表達的相同的意見，目前沒有跡象表明房地產市場即將崩盤。

「當前存在住房短缺和持續的就業增長，」 Yun在電子郵件中表示，「如果存在供應過剩並且我們處於裁員的經濟衰退中，我會感到擔憂，但目前情況並非如此。」

根據《華盛頓郵報》的分析，自2019年以來，房價上漲了54%，這導致一些經濟學家擔心房地產泡沫可能破裂的可能性。然而，儘管房價繼續上漲，但上漲速度已經放緩。Hepp預計，在2024年上漲5%之後，2025年房價將上漲約3%。2022年4月，CoreLogic報告稱，與2021年4月相比，價格上漲了20.1%。

Zillow5月份的房屋價值和房屋銷售預測實際上要求房屋價值在2024年下降，但幅度很小——全國僅1.4%。

「這是一個健康的跡象，表明市場正在變得更加平衡，」Zillow高級經濟學家Orphe Divounguy表示，「低抵押貸款成本、創紀錄的高房屋淨值、不斷增長的金融財富和緊張的勞動力市場意味着很少有人面臨抵押貸款拖欠，並會發現自己不得不離開家園。」

Hepp預計，由於預期抵押貸款利率下降和市場上現有房屋數量的增加，房屋銷售可能會增加。

「目前，對2025年的經濟預測也是積極的，這表明房地產市場前景樂觀，」 Hepp說。

房地產市場崩盤：供需動態

一些人認爲房地產市場會再次崩盤，因爲銷售量一直很低，房地產和抵押公司市場情報和諮詢提供商CJ Patrick Co.的創始人兼首席執行官Rick Sharga說。2023年大約售出了400萬現有住宅，這是大約25年來最低的住宅銷售數量。Sharga預計銷售量在2024年餘下的時間和2025年初仍可能相對較弱。

「但這並不意味着當前的房主會匆忙以20%到30%的折扣出售他們的房屋，這正是許多悲觀預言者所預測的，」 Sharga在電子郵件中表示，「由於人口統計推動的需求仍然存在；美國有史以來年齡在25至34歲之間的年輕成年人數量最多。需求雖有所減弱，但仍超過供給，這導致房價繼續上漲，儘管目前抵押貸款利率較高。」

Sharga表示，可售住房的庫存較一年前增加了30%以上，但仍僅佔大約三個月的住房供應，這大約是2019年市場的一半。

「在買賣雙方平衡的正常市場中，我們將有六個月的住房供應，」 Sharga說。「在導致住房市場崩盤的前幾年，出售的房屋供應嚴重過剩：幾乎有13個月的供應。」

今天的住房危機教訓

從2007年開始並導致全球金融危機的住房市場崩盤仍然嚴重影響着許多經濟學家和消費者的思緒。但導致那次崩盤的因素今天已不復存在。

「今天的住房市場動態與導致住房危機的條件完全不同，」 Sharga說。這包括住房供應有限、家庭淨資產水平高、經濟強勁以及抵押貸款借款人必須符合的嚴格指導方針。

「今天幾乎沒有高風險的次級抵押貸款，」 Yun說，「因此，不會出現抵押貸款的崩潰。此外，大多數房主已經鎖定了低固定利率抵押貸款。」

Hepp表示，今天的放貸標準明顯更嚴格。此外，由於房主已經重新貸款到低抵押貸款利率和房價的快速上漲，大多數家庭的房屋淨資產遠高於2007年水平。她說，平均貸款，價值比（LTV）現在比住房危機期間低得多。

Divounguy說，2007年，無法支付月供的房主通常幾乎沒有房屋淨資產。

「當他們的房子賣不出去時，他們無法降低要價以出售他們的房子，」 Divounguy說，「因此，許多人放棄了他們的房子。」

相反，今天，出售房屋的人有充裕的房屋淨資產，如果需要出售，他們有能力降低銷售價格。

「失業率僅爲4%，」 Divounguy說，「在大多數住房市場，房屋淨資產仍接近歷史最高水平。由於記錄低的疫情抵押貸款利率，大多數房主的月供非常低。因此，抵押貸款違約和緊急銷售仍然很少。」

房地產市場崩盤的跡象

無論購房者或賣房着是在關注自己房屋的價值還是希望購買新房，他們都會留意未來房地產市場崩盤的跡象。Yun表示，經濟衝擊，如重大股市崩盤或長時間的大規模裁員，以及房屋供應大幅增加，可能會預示着房地產市場崩盤的開始。

「如果失業率迅速上升，房主無法支付抵押貸款，他們如果無法出售房屋可能會面臨被迫執行抵押的風險。」 Hepp說道。大量的抵押違約會導致房屋價值下降，進而可能引發房地產市場的崩盤。

「目前，對一些市場而言，可能存在的擔憂是非抵押相關成本（如房產保險和稅費）的顯著增加，」 Hepp說，「對於固定收入家庭而言，如果他們無法再支付房屋貸款，可能選擇出售房屋。如果因此有大量房屋被列出出售，這可能會抑制房價並削弱房地產市場。然而，由於房屋短缺問題仍然超過了這些額外開支的影響，房地產市場崩盤的可能性不大，特別是普遍性的崩盤。」

Sharga建議消費者關注他們當地的市場條件，比如人口和就業市場是增長還是下降，以及工資、房屋銷售和房價等情況。

「雖然全國性房地產市場崩盤的可能性非常小，但每個市場都是獨特的，一些市場可能會看到房價下跌，即使全國數據顯示上漲 —— 可能不足以稱之爲‘崩盤’，但對一些房主來說會有影響，」 Sharga說。

房地產市場崩盤對購房者可能意味着什麼

根據LendingTree的調查，超過三分之一的消費者（35%）認爲房地產市場崩盤可能會使他們更容易負擔得起房屋。

崩盤通常意味着市場上房屋供應過剩，銷售價格急劇下跌。然而，房地產市場崩盤通常伴隨着經濟衰退和失業增加，這使得購房資格更加困難。此外，房主可能不願在市場低迷時出售房屋。

然而，一些買家因金融危機可能帶來的低抵押貸款利率和房屋競爭較少而希望房地產市場發生變化。

房地產市場崩盤對賣家可能意味着什麼？

在房地產市場崩盤中，不需要出售的房主可能會選擇等待，直到房屋價值開始恢復。像許多人在上一次房地產市場崩盤期間那樣，被迫「負債」 —— 即抵押貸款餘額高於房屋價值 —— 並不會立即影響您的財務狀況，除非您計劃從房屋淨資產中借款。

更大的影響將會對房屋賣家產生，他們可能需要降低房價，因爲購房者會尋求便宜房源。

如何應對潛在的房地產市場崩盤

如果買賣雙方擔心房地產市場將再次崩盤，買賣雙方可以採取措施保護自己的財務健康，例如：

建立一個應急儲蓄基金，至少可以支付三到六個月的開支。

減少債務，特別是高利息的信用卡債務。

儘可能支付高額首付，以便您在房屋中擁有即時的資產淨值。

購買經濟能力範圍內的房屋。

如有可能，對抵押貸款餘額進行額外支付，以增加資產淨值。

選擇固定利率抵押貸款，以確保在多年中您本金和利息保持不變。

房地產市場崩盤常見問題解答

2024年是購房的好時機嗎？

購房的合適時機取決於個人情況，如工作穩定性和對某個社區或城市的承諾。但高房價和高抵押貸款利率使得2024年對許多購房者而言更難購房。此外，大多數市場仍然支持賣方，因爲需求高於房屋供應。

如何判斷房地產市場是否會崩盤？

要查看房地產市場是否會再次崩盤，有許多指標可供參考。如果由於失業或經濟衰退導致需求下降，房屋供應突然增加，或者出現重大經濟衰退，這可能表明房屋價值將下降。

房屋是否會很快重新變得負擔得起？

按照抵押銀行家協會的預測，到2024年底，抵押貸款利率將降至約6.6%，這將稍微改善購房貸款成本。然而，預計房價仍將繼續上漲，因此整體的購房能力將面臨挑戰。