房地產市場恐將大跌30%？專家：別擔心，不會崩盤

FX168財經報社(北美)訊 有分析指出，美國的房地產市場即將迎來調整。

長期策略師、The Technical Traders創始人Chris Vermeulen認爲，房地產市場正處於價格大幅回調的邊緣。他預測，無論是住宅還是商業地產都可能很快經歷一波困境，導致這兩個市場的價格下跌約30%。

「人們將不得不開始出售他們的房屋，」Vermeulen本週在接受Business Insider採訪時表示。「我們開始看到的是，人們逐漸意識到他們負擔不起房貸，或者需要降級住房。許多人在財務上掙扎，而這只是冰山一角。再過兩三年，房地產市場將受到最大的衝擊。」

他的預測是近年來房地產評論員中最爲悲觀的。大多數觀察者預計房價在近期至中期內將保持高位，但Vermeulen表示，各種跡象表明房價將大幅下跌。他指出，美國經濟疲軟的背景可能會嚴重打擊消費者，特別是抵押貸款持有者。

根據美國人口普查局的數據，美國零售銷售在過去兩個月意外疲軟，5月份的購買量僅增長了0.1%。Vermeulen表示，這暗示企業利潤將會減弱，這可能會導致更多裁員或減少工時，以削減成本取悅股東。

今年年初，裁員開始激增，根據諮詢公司Challenger, Gray & Christmas的數據，1月份的裁員公告增長了136%。Vermeulen表示，失業率可能會在5%至6%左右達到峯值，這與其他經濟學家的預測相符。

「隨着失業率上升，人們開始被裁員。人們已經用光了他們的儲蓄，而通貨膨脹瘋狂地上漲，」他說，並補充道，「最終，人們將無法支付他們的抵押貸款。」

大多數美國抵押貸款是30年固定利率，許多現有的抵押貸款是在幾年前以較低利率鎖定的。但Vermeulen表示，美國人在購買房屋時往往「太過勉強」，這意味着隨着失業率上升，一些借款人最終可能在財務上難以支撐。

根據數據提供商ATTOM的數據，5月份住宅止贖率上升了3%。Vermeulen表示，在未來兩到三年裏，隨着美國人的財務負擔加重，止贖率可能會繼續上升。

與此同時，商業房地產領域的影響可能更加嚴重。據彭博社報道，該領域今年有超過9000億美元的債務即將到期，之後這些債務將需要以更高的利率和可能較低的物業價值進行再融資。

商業地產止贖率在3月份年化增幅達117%。

Vermeulen預測，隨着經濟陷入衰退，美聯儲最終會降低利率。但他說，由於銀行在抵押貸款和商業房地產投資組合中承受鉅額損失，放貸意願將降低，從而影響需求，導致房地產價格下跌。

雖然某些地區可能會出現50%的調整，但Vermeulen預計整體房地產市場將出現約30%的調整。

他補充說，整個住宅和商業地產市場的價格可能下跌約30%。

由於房地產週期較長，這些損失可能需要七到十年才能恢復。

「房地產價格在過去幾年中翻了一番甚至三倍。這非常瘋狂。通常，當某種資產在如此短的時間內大幅上漲時，它通常會回調和調整，」Vermeulen補充道。「對於能夠識別市場底部的人來說，這將是一個難以置信的機會。」

房地產市場將遭遇崩盤？

儘管如此，大多數房地產行業資深人士並不預計住宅市場會崩盤。

2005年至2007年，美國房地產市場看起來完全是泡沫，後來房價暴跌，造成了災難性的後果。當房地產泡沫破裂時，全球經濟陷入自大蕭條以來最嚴重的衰退。現在，最近的房地產繁榮受到了抵押貸款利率暴漲和對潛在經濟衰退的揮之不去的擔憂的威脅——Bankrate最近的專家調查顯示，這種可能性爲33%——買家和房主都在問，房地產市場什麼時候會崩潰?

然而，房地產經濟學家一致認爲樓市不會崩盤:即使房價下跌，跌幅也不會像大衰退(Great Recession)期間那樣嚴重。現在和那時的一個明顯區別是，現在房主的個人資產負債表比15年前強得多。擁有抵押貸款的典型房主擁有良好的信用，大量的房屋淨值和固定利率的低利率抵押貸款——事實上，《紐約時報》4月份的一項分析發現，到2023年底，大約70%的美國抵押貸款持有人的利率比當時的市場利率低3個百分點以上。

更重要的是，建築商對大衰退的記憶太深刻了，他們對自己的建設速度一直很謹慎。其結果是待售房屋持續短缺。

全美房地產經紀人協會(NAR)此前表示，美國住房市場庫存嚴重短缺，至少需要三到四年才能使供需平衡，低供應量將在可預見的未來支撐房價。

買家仍然遠遠多於賣家，這意味着價格不會出現大幅下跌。產權保險公司第一美國金融公司(First American Financial Corporation)首席經濟學家Mark Fleming表示:「總的來說，供應不足。」「這裏的人比房屋庫存還多。這是經濟學101。」

房地產經紀公司RE/MAX的創始人Dave Liniger說，抵押貸款利率的急劇上升扭曲了市場。許多潛在買家一直在等待利率下降，但如果抵押貸款利率確實大幅下降，可能會讓新買家涌入市場，推高房價。

「整整一代人的需求都被壓抑了，」Liniger說。「我們正處於需求巨大而庫存太少的迷人境地。當利率真的開始下降時，這將是另一個繁榮與蕭條的週期。」

NAR首席經濟學家Lawrence Yun指出，一些曾經炙手可熱的市場，如德克薩斯州的奧斯汀，已經出現了價格的小幅下跌。但他認爲，房價在更大範圍內下跌的可能性很小。「房價將保持堅挺，不會在全國範圍內下跌，」他表示。

「我們根本沒有足夠的庫存，」Yun說。「一些市場會出現價格下跌嗎?是的。但由於供應不足，再次出現30%的價格下跌是極不可能的。」

美國房屋市場主要統計數字

根據Bankrate對大型貸款機構的每週全國調查，截至6月26日，30年期貸款的平均抵押貸款利率爲7.02%。

全美房地產經紀人協會稱，4月至5月成屋銷售較上年同期下降0.7%，2023年5月至2024年5月成屋銷售較前一年同期下降2.8%。

全美房地產經紀人協會稱，5月份全國房價中位數爲419,300美元，爲有史以來的最高水平。

5月，房屋庫存供應爲3.7個月，較4月增加6.7%，但仍低於健康、平衡市場所需的5 - 6個月，即對買賣雙方都不利的市場。

根據ATTOM數據解決方案公司的最新數據，2024年5月，美國共有32,621套房屋被取消抵押品贖回權，包括違約通知、預定拍賣或銀行收回。這比去年同期下降了7%。新澤西州5月份的止贖率是所有州中最高的，每1,939套住房就有一套止贖申請。