Desjardins深入研究：加拿大住房危機前景堪憂 利率回落能否帶來實質性改善？

FX168財經報社(北美)訊 自2022年初利率開始上升以來，加拿大的住房可負擔性情況逐漸惡化。儘管加拿大銀行最近和預期的降息可能會改善可負擔性，但Desjardins Economic Studies的一項審查得出結論，恢復到疫情前水平的可能性不大。

簡而言之，從2009年到2017年，房價飆升，2018年由於壓力測試變化短暫調和。2020年4月至2022年2月期間，超低利率導致房價暴漲。隨後的急劇升息加劇了可負擔性問題，更高的抵押貸款支付使本已昂貴的住房更加難以觸及。

然而，Desjardins的報告爲有意購房者帶來了一些希望，預計如果按預期下降，到2024年底或2025年初將會有一些購買機會。然而，這種預測的緩解帶有一些警告。

Desjardins的可負擔性指數（DAI）衡量加拿大各地區市場的住房可負擔性。該指數比較了由於利率下降而導致的抵押貸款支付減少與由於低利率導致的住房價值預計上漲之間的差距。鑑於短期內利率下降預期較爲溫和，抵押貸款支付的減少將是有限的，並且可能會被房價上漲所抵消。

Desjardins還預計收入增長乏力 —— 這是確定可負擔性的另一個常常被忽視的變量 —— 因此，改善可負擔性的可能性只是適度的，甚至可能沒有。

該報告的發現有助於解釋爲何人口從安大略省向西部省份遷移。儘管阿爾伯塔省的可負擔性最近有所下降，但該省的房價仍明顯低於其他加拿大地區。考慮到阿爾伯塔省的平均家庭收入高於安大略省，西部的人口流動是可以理解的。

住房可負擔性很可能成爲明年聯邦選舉的關鍵問題。選舉年通常伴隨着改善可負擔性的措施承諾。例如，延長分期付款期限，目前在加拿大爲25年，可能會成爲主要競選者的競選綱領。

Desjardins的分析警告稱，延長分期付款期限可能會在中期惡化可負擔性，因爲房價上漲會抵消較長分期的即時好處。雖然一些短期受益者可能會在價格上漲前購房，但大多數有意購房者不會。因此，現任和未來的政策制定者應保持分期付款期限不變。

加拿大的住房倡導者批評國際學生和非永久居民（NPR）數量的快速增加，認爲這種增長推高了住房需求。僅在2022年，加拿大的人口就增加了一百萬，當前的年增長率與一些非洲國家相當。

Desjardins報告估計，到2026年底，NPR數量將減少25%至35%，但沒有證據表明這將改善可負擔性。其複雜的發現突顯出NPR在租賃市場更爲活躍，在二手市場上的影響有限。然而，減少人口增長的一個更重要的副作用可能是住房供應的減少，因爲一些NPR工人從事建築工作。這種供應減少可能會加劇需求與供給的失衡。