楊德龍：多放房地產限購對經濟復甦意義重大

市場供需關係發生重大變化後，許多城市開始為房地產限購松綁。去年以來，多地已經推出取消限購等措施，尤其最近成都、西安等城市全面取消限購，杭州也逐步放開房地產限購措施，引起了市場更廣泛的關注，因為這些強一線城市、強二線城市或者新一線城市，他們取消限購比二、三線城市取消限購的意義更大。

住建部已表示，將房地產調控政策交給各地方自主制定，為地方政府因地制宜、採取適合當地實際房地產供需的政策打下基礎。尤其是最近多個城市取消限購，市場的預期發生了一定的改變，投資人信心得到一定程度的提振，市場成交量明顯回升。

現在還有6個城市沒有放開，包括北上廣深等一線城市。在二線城市、強二線城市陸續全面取消限購後，沒開放的地方放開的可能性大大增加。這增強了投資者向好的預期，因為房地產是國家經濟的支柱產業，房地產市場的改善對於經濟復甦意義重大。房地產上游有50多個行業，房地產市場出現回升或向好預期之後，大家對於經濟復甦的預期勢必也會增強。這不僅會帶來房地產板塊以及房地產產業鏈相關股票的反彈，也會帶來整個市場的回升。所以我們看到，最近資本市場出現上行態勢，尤其是很多港股內房板塊大幅上漲，帶動了市場的人氣，提振了投資人的信心。

制定政策應該根據實際情況進行調整，現在已經到了取消限購的時候。去年年底我發布了2024年十大預言，明確講到今年會取消房地產銷售端的行政性限制，加大金融對房地產企業的支持力度，有效化解房地產市場系統性風險。現在來看正向這個目標一步步邁進。相信在不久的將來，這6個沒開放的城市會逐步放開，這樣才能適應當前新的情況。

現在房地產對於經濟成長有了一定的拖累作用，如果能夠及時取消行政性限制，可以釋放出許多剛性需求。可能二、三線城市本身供過於求的情況比較明顯，所以放開後的效果比較短期，但是一線和新一線城市取消限購，吸引力很大：可以吸引外地人置業，增加一部分需求；還會使得本地的高淨值家庭多買幾套房，拉動新房銷售以及二手房的成交量。而投資人都是追漲殺跌的，一旦房地產市場好轉，房價出現上行趨勢，會使得一些猶豫觀望的購屋人加入買房的隊伍，市場成交量會有效回升。

但現在由於大家已經體認到，未來人口的成長很難回到以前的狀態。新市場的數量下降，人口出現負成長，以及大家對於房地產市場長期上行的預期在改變，所以現在放開不需要擔心像以前一樣出現大量炒房的現象。還要強調的是，對於高淨值家庭，買兩套以上的房子，大部分並非為了炒房，而是一種資產配置。因為對於高淨值家庭，即使買幾套房，在他們的家庭資產中佔比可能也達不到10%，所以他們買房實際上是為了獲得保值增值，並非為了高拋低吸來做投機，這一點一定要修正大家的認知。

而我一直強調的觀點就是，在一線城市，房租收益率一般不到2%，而房屋房貸的貸款利率接近5%。也就是說，購屋者買房後，把它推出到租屋市場租給沒有房的人，其實是一種補貼。因為房貸利率是遠高於租屋殖利率的，而且放開之後吸引更多的人到大城市買房落戶，這樣也能夠吸引人才、留住人才，因為考慮到一線城市現在房價都比較高，像杭州這些地方的房價也比較高，很多好的房子都要上千萬一套。外地人如果能夠到這些城市買一套上千萬的房子，一定程度上證明已經是「人才」了，所以把它作為買房落戶的條件，我覺得是非常好的吸引人才的手段。很多地方都出現了搶人大戰，越早放開的城市越能夠吸引到其他地方的家庭來置業、落戶，所以未來不排除一些城市推出買房送戶口等措施。我認為根據目前房地產市場供需關係的變化，越早放開對城市未來的發展越有利。

杭州全面取消房地產限購，對市場的訊號意義更大。因為杭州的房價比較高，而且杭州是新一線城市裡面房地產市場最引人注目的，所以這次杭州推出在市區買房，購房者無需再經過嚴格的資格審查程序，實質上已經全面取消了限購。限購取消後，貸款方面，我相信當地銀行也會逐步取消限貸。對許多購屋者來說，如果僅僅取消限購而不取消限貸，只是有了買房資格，卻無法透過貸款買房，壓力也會很大，像杭州這些城市的房價還是較高，尤其是總價，一般來說，如果不用房貸，買起來還是非常吃力。所以我相信在限購取消之後，限購以及限售、限價的一系列措施都會隨之取消。因為政策調整要因勢而動，現在情況已經改變，不該和原來房地產投機客較多的時候相類比。

另外，大家也不必過於擔心取消限購後會出現大量的炒房客，炒房的出現是因為當時處於特殊時期，也可以看作是我國房地產對居民儲蓄的虹吸作用特別大的時候，大家對於房價未來上漲的預期特別強烈，所以才會出現炒房團等等。

如今支撐房價長期上漲的因素正在改變，據統計，全國範圍內保交樓的任務還比較重，現在有大概700萬左右的房子已經售出但還沒有交付。有些房企出現了資金鏈的風險，甚至有些已經破產，他們賣出去的房子還沒有交到購屋人手中，使得大家對於買期房還是沒有信心。由於大部分人是買現房的，所以購屋人對房地產的信心距離完全恢復還需要時間。

另外，對於房商的金融支持力道一定要加大，因為房地產企業是建房的主體。現在賣房其實多數是消化庫存，近兩年房地產開發投資逐年下降，和高點相比，下降超過30%以上，使得未來幾年推出的新樓盤數量其實較少。而大部分房企，包括一些龍頭房企都出現了資金鏈緊張的情況，如果不加大金融對房企的支持，將來可能會出現更多的房企資金鏈斷裂甚至破產的風險。未來幾年，房地產的庫存逐步消化之後，甚至可能出現一些核心區域的住房從供過於求變為供不應求的新情況，使得部分房價出現非理性的上漲，影響大家購房的能力。

所以我認為，兩步驟要同時進行。取消房地產限購，在銷售端放開需求；另一方面要支持房企，在供給端加大開發，推出更多的樓盤，維持供給關係的平衡。房價在不出現大漲的情況下，能夠滿足居民住好房子、住大房子，改善性住房的需求，也能滿足更多人買首套房的需求。所以我認為政策上要多管齊下，房地產市場才會更加良性發展，同時要建設多層次的房地產市場結構，例如商品房更加市場化，而政府有條件的情況下，要增加保障房、廉租房的建設，滿足中低收入戶住宅需求，讓市場的歸市場，讓保障的歸保障。這樣房地產市場將會有更好的發展前景，也能提高人民的滿意度以及人民追求美好生活的願望。

我剛從美國參加巴菲特股東大會回來，我認為結合資本市場給大家講一講多地房地產取消限購的意義非常重大，因為中國居民可以投資的管道非常單一，除了買房，基本上就是買股票基金，所以樓市和股市對我國經濟復甦意義非常重大。

透過取消房地產限購，釋放出更多剛性需求，穩定樓市、穩定房價能夠帶動上游50多個產業的恢復，直接帶動經濟的回升。尤其是金融加大對於房地產企業的信貸支持之後，房地產企業就會有更多的資金去拿地、開發，一方面能化解房地產地方政府債務負擔過重的問題，也就是化債；另一方面又能夠增加房地產市場的有效供給，特別是高品質住房的供給。

在股市方面，新「國九條」推出後，建立高品質發展資本市場成為政策的重要方向。我們也看到，政策出台後，市場的風格也逐漸轉向績效好的公司，政府倡議的長期投資、價值投資概念越來越深入人心。一些有退市風險或被ST風險的績差股和長期不分紅的鐵公雞股票出現了連續大跌，這也是資本市場走向成熟的表現。

我一直推廣巴菲特價值投資概念，就是希望大家能夠改變追漲殺跌的習慣，買一些好的公司一起成長。目前從全球來看，歐美日股市均處於歷史最高估值，A股和港股則是經過三年的下跌，處於歷史大底的位置。我們也看到，從4月開始，全球資本已經開始轉向，從歐美日股市流出部分資金進入港股和A股。港股已經出現連續8個交易日上漲，A股也成功地站上了3,100點整數關口，與春節前相比，市場情勢已大大改善。當然這得益於政策的推動以及國家隊加大了入市力度，徹底扭轉市場的下行趨勢從而進入到上行趨勢，而我們現在要做的就是趁勢進攻，推出更多有利於行業發展的政策。

房地產取消限購實際是一種擴張性的行業政策，和之前限購來打壓投機、打壓房價相比，在當前經濟復甦力度還比較弱，房地產市場又出現了成交量嚴重萎縮的情況之下，意義更加重大。

現在雙管齊下，一方面推出政策來穩定樓市，另一方面出政策來提振股市，甚至產生一輪較好的多頭行情，投資人的信心勢必會大幅成長。信心增長之後，大家的銀行存款就會出現搬家，一部分搬到樓市去買房，一部分搬到股市去買股票基金，這會形成一個好的局面。

過去三年銀行儲蓄存款增加了60兆，現在這些資金急需找到更好的投資機會，畢竟在銀行存款利息較低。只要房價出現穩定回升，政策上不斷利好，而且房地產取消限購的力度越來越大直至最終全面取消，這些舉措都會形成正反饋，股市方面也一樣。

我一直強調股市不僅是經濟的晴雨表，它反過來也會透過產生財富效應來提振消費，提振經濟。因此目前在政策上的乘勝追擊，在樓市、股市方面出台的一些支持政策，相信都會助力實現今年5.0%的GDP增長目標以及各行各業的復甦，提升居民的收入以及就業率，也建議大家要保持信心，保持耐心。現在我們可以看到，政策意圖已經非常明顯，大家未來在樓市和股市的投資上會產生更強的賺錢效應，更有機會實現財產性收入。