房企一線城市激情拿地，行業明年怎麽看？

12月23日，廣州本地房企龍頭越秀地產(00123.HK)左手融資，右手重金拿地。

當日，越秀地產以超20億元（單位人民幣，下同）的價格摘得廣州海珠區大幹圍的一住宅地塊，折合樓面價33501元/平方米。

根據中指雲數據，越秀地產此次土拍成交額在2024年廣州土地成交排行榜中第八，凸顯出廣州土拍市場的活躍態勢。

熱點城市迎土拍熱

今年以來，國内房地產相關政策環境逐步改善，不斷為市場注入動力。

今年5月17日和9月26日，政府推出了兩輪政策以支撐樓市，有效增強了市場信心；9月26日，中央政治局會議提出「要促進房地產市場止跌回穩」，正式定調了政策轉向；12月，政治局會議提出「穩住樓市」，進一步增強了市場信心。

在政策定調以及多項有利措施推動下，國内一線城市房地產市場重回較高景氣度，止跌回穩動能在增強。

在此背景下，疊加臨近年底一線城市供地質量較優，增強了房企拿地的意願。

中指院數據顯示，1-11月百強房企拿地總額7431.8億元，相較1-10月降幅收窄7.1個百分點。9月底以來，一線城市接連優化一系列購房政策，市場活躍度保持較高水平，帶動土地市場活躍度延續。

在積極拿地的房企中，資金實力雄厚的央企佔據了重要地位。中指院的數據顯示，今年1至11月，保利發展(600048.SH)、綠城中國(03900.HK)和中海地產在土地市場上的投資均超過400億元，位居行業前三甲。其中，保利發展與中海地產均為央企。

一線城市已成為土拍市場的「香饽饽」。年内以來，北京有三宗超過百億成交額的土拍，廣州則有一宗超百億的土拍，深圳至少有一宗超百億。以深圳為例，位於南山區粵海街道一地塊，在12月初經過招商和華潤&中海的近300輪競價，最終由華潤&中海以185.12億元競得，這也創下了全國年内土拍金額的新記錄。

此外，不止是北上廣深這四座城市，多個新一線城市年内以來亦均有多宗土拍成交額突破20億元，並且一些地塊溢價率並不低。

行業的這一現象並非偶然，縱觀各大國資房企在年末的積極佈局，可以看出它們在市場復蘇的背景下，對於優質地塊的需求相當旺盛。

背靠深圳地鐵的萬科(02202.HK)在沉寂許久後，近期也終於「重出江湖」。近日，萬科時隔四年再次出現在廣州土拍市場上，以28.8億包攬了廣州南站三地塊，令市場頗感意外。

全國土拍仍乏力，尚待行業回暖

一線及新一線城市不論是一手及二手房銷售，還是土拍市場方面，今年以來市場出現明顯回溫的現象。

然而整體來看，全國土拍市場仍顯得乏力。

中指院數據顯示，1-11月300城住宅用地成交規劃建面同比下降近三成，土地出讓金同比下降32%，已較2020年同期高點回落超60%。各線城市成交規模均縮量，一線城市土地出讓金佔比提升，房企拿地進一步聚焦，1-11月TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重仍過半。

整體看，土拍市場維持點狀高熱、持續分化的趨勢。

房地產銷售方面，隨著購房門檻降低，購房負擔減少，11月國内房地產銷售已出現邊際回暖的迹象。

統計局表示，「10月份以來房地產市場交易總體回升，11月份當月銷售面積和銷售額都實現正增長。」但與此同時，開發投資同比降幅擴大，開竣工降幅均擴大，11月全國房地產開發投資額同比降12%，新開工面積更是同比降27%。

在投資方面，中指院認為，新開工下降將繼續制約建築工程投資修復，土地成交縮量或導致土地購置費繼續低位運行，在中性情形下，預計2025年房地產開發投資額同比下降8.7%。

此外，中指研究院根據「中國房地產業中長期發展動態模型」測算，2025年全國房地產市場將呈現「銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落」的特點。