10 月份房屋開工量和許可量下降 - 富國銀行

摘要

颶風襲擊房屋建設

10 月份房屋開工總量下降 3.1%，這是連續第二個月下降。單戶住宅開工量的回落拖累了總開工量。儘管最近抵押貸款利率的飆升可能導致房屋建築商採取一些謹慎態度，但颶風海倫和米爾頓的不利影響似乎是導致意外急劇下降的主要原因。南部地區的單戶住宅開工量急劇下降，遠遠落後於除東北部以外的大多數其他地區。單戶住宅許可對天氣變化不太敏感，在南部和整個國家都有小幅改善。

在多戶住宅類別中，10 月份開工量躍升 9.6%，結束了連續兩個月的下滑。多戶住宅開工量每月波動很大，10 月份許可數量的下降更好地反映了過去幾年多戶住宅開發普遍疲軟的現象，同時信貸條件收緊，新房大量湧入。

展望未來，房屋建築商似乎並未因融資成本上漲而感到不安，並受到最近選舉結果的鼓舞。11 月份，NAHB 住房市場指數躍升至 46，為 4 月份以來的最高水平。建築商表示樂觀，認為更友好的監管環境可能有利於經營狀況。雖然更寬鬆的監管可能會增加信心並有助於支持活動，但貿易和移民政策的潛在變化對住宅建設的發展構成了阻力。

颶風餘波限制獨棟住宅建設

• 10 月份，新屋開工總量下降 3.1%，至 131 萬套。9 月和 10 月席捲東南部大片地區的颶風海倫和米爾頓似乎對建築月度回落起到了重要作用。南部地區新屋開工總量下降 8.8%，低於中西部和西部地區，而中西部和西部地區的新屋開工量穩步上升。東北部新屋開工量下降近 33%，但該地區的建築市場相對較小，月度波動較大並不罕見。

• 10 月份，獨棟住宅開工量下降 6.9%。儘管最近抵押貸款利率飆升可能導致房屋建築商採取謹慎態度，但上述颶風的不利影響似乎是導致新屋開工量意外大幅下降的主要原因。南部地區的獨棟住宅開工量大幅下降。

• 儘管月度波動，但今年單戶住宅開工量有所改善，且今年迄今未經季節調整的開工量仍增長了 9.3%。由於能夠提供抵押貸款利率下調和其他價格激勵措施來支持銷售，許多單戶住宅建築商對利率變動的敏感度降低。

• 10 月份單戶住宅許可小幅上漲 0.5%。值得注意的是，過去四個月許可數量基本持平，這表明短期內單戶住宅開工量不太可能出現突破。

• 11 月份 NAHB 住房市場指數上升 3 點至 46，為七個月以來的最高點。儘管總體數字仍然相對較低，但 11 月已是該指數連續第三個月接近擴張區間。所有三個組成部分都在本月上漲，未來銷售預期躍升 7 點至 64。

• 隨著美聯儲寬鬆週期的持續推進以及大選結束後不確定性的減少，未來建築商的情緒一直在上升。建築商似乎對共和黨控制導致監管放鬆的前景感到鼓舞。不過，建築商仍有一些擔憂，包括對建築材料成本和持續熟練勞動力短缺的擔憂。

多戶住宅繼續降溫

• 10 月份多戶住宅開工量躍升 9.6% 至 34.1 萬套，結束了連續兩個月的下降。公寓和共管公寓的開工量每月波動很大，許可證數量下降 3.0% 表明多戶住宅建設仍處於下降趨勢。截至 10 月，未經季節調整的年初至今多戶住宅開工量下降了 27.6%。

• 在過去幾年中，隨著大量新交付的湧入，多戶住宅開發已經進行了調整。在 2023 年 7 月達到 100 多萬套在建的峰值後，在建新單元數量下降了近 20%，目前為 82.1 萬套。

• 高利率和開發商的信貸條件緊張是限制多戶型開發的另一個因素。值得注意的是，借貸成本的增加對房屋所有權成本施加了巨大壓力，促進了租賃需求的順風。在過去兩年急劇上升之後，公寓空置率在淨吸收量強勁反彈的情況下趨於平穩。未來 12 個月內仍有大量供應計劃完工，但供應量已達到峰值並正在迅速減少。

• 總體而言，近期長期利率的上漲和選舉可能帶來的政策變化可能是前進的障礙，但公寓市場條件的穩固和貸款限制的放鬆最終應該有助於實現多戶型開發的轉機。