輕鬆投資美國不動產| 全美最大REITs ETF VNQ介紹

雖然美國目前的利息是2000年後的最高點，但這並沒有打消民眾購買不動產的熱情，多處不動產現在還是處於歷史高點。

（圖片來源: macromicro  ）

FED開始降息，這對房貸產來說是非常大的利多，但對台灣人來說，如果看好美國不動產，就跑到美國買房子成本太高。因此，想參與美國不動產的盛事，可以通過投資不動產信託（也就是REITs）。

REITs是一種信託基金，算是為了增加不動產的流動性而發性的一種產品，目的是為了讓更多人都能參與到不動產投資，而且避免空屋太多。REITs有嚴格的規定，當年度的收益90%都要分配給股東，可以理解為90%的EPS都需要分配出來，因此，對喜歡穩定現金流的投資人來說非常具有吸引力。

而VNQ就是REITs中的佼佼者，它是先鋒集團Vauguard 2004年發行的，目前是全美規模最大的REITs ETF。本文將為詳細介紹VNQ，它投資甚麼標的，選擇它有甚麼好處，以及投資VNQ的方法和風險。

VNQ是追蹤「MSCI美國可投資市場不動產25/50指數」的ETF，由先鋒集團Vauguard在2004年時成立。

所謂的25/50指數是MSCI指數編織公司專門針對新興市場的一個指數，旨在避免單一巨無霸企業對市場表現的過度影響。

25/50指數的運作邏輯

1. 單一公司的權重不超過25%

2. 所有佔基金總價值5%以上的持股加總不能超過50%

這些規則在REITs（不動產投資信託）領域特別重要，因為不動產種類非常的多，包含住宅、百貨、商辦、甚至公共設施例如機場、基地台，港口，甚至還有倉儲物流、園區廠房…每個行業都有多頭與空頭，想要穩健投資就要充分分散。

因此，使用25/50指數可避免單一REITs過於集中，可讓投資人充分分散風險。隨著VNQ的推出，本REITs的規模就迅速膨脹，管理費越來越低，相輔相成之下也更多的人願意投資這檔ETF。

自2004年ETF成立以來，VNQ的平均年報酬率高達7.66%。然而，過去10年漲幅僅為6%，主要是受到2022年大幅升息影響，導致ETF價格大跌26.25%。之所以會這樣是因為高房價導致很多不動產投資人都縮手，空屋率也變高，當房價不漲反降，再加上房租收入減少和房貸成本增加，三重利空共同導致本ETF的價格大幅下跌。

但這些都沒有實質打壓到房價。從ETF誕生至今，房價的下跌僅在2008年的次貸風暴期間出現過，此外的利空頂多都是增加空屋率。

因此，從長期來看，VNQ ETF是非常穩健的，其投資組合也相當分散，不容易因經濟不景氣而停止配息。畢竟前幾大持股股包括工業廠房和網通電信基地台，這些資產不會因為經濟衰退而搬遷或停止租賃，影響比較大的是商用不動產，但占比沒有很高，因此，若追求穩定現金流，VNQ無疑是很好的選擇。

從歷史來看，美國不動產長期向上，畢竟目前是短暫的QT時代房價都上漲了，更何況QE時代，錢貶值的速度更快，不動產等資產上漲速度會更快，因此長期投資VNQ是可建立穩健現金流的投資方式。

VNQ ETF即時價格走勢圖   （來源：Mitrade）

VNQ算是台灣人投資美國不動產最方便的投資工具，而且長期績效也非常的穩健，配息也比台灣平均的房租還高。

更重要的是，投資VNQ配息不屬於股息，不會被課徵30%，對多數台灣投資人來說『免稅』,（除非一年基本所得超過670萬台幣否則不用課徵基本所得稅20%，詳見國稅局網站 ）

而且VNQ的管理費非常的低，一年只有0.12%，可以說只要支付一點點管理費就能完整投資美國不動產。因此，全球投資人都非常喜愛，無論你想要投資美國不動產，還是認為不動產就是經濟火車頭想通過不動產來了解美國經濟，本ETF都是你應該要了解的。

下面就介紹本ETF的前10大成分股：

從上面的表格可以看出2點：

主要持股 ：本ETF的第一大持股實際上是另一檔REITs ETF——Vanguard Real Estate II Index (VRTPX)。儘管如此，這兩者所投資的標的相似，因此我們可以直接分析VNQ的最終投資標的。（資料來源: msci.com）

收入來源 ：前幾大不動產持有的類型主要是長期租賃，且租客穩定。因此，該ETF的主要收入來源是租金，而非房價波動。隨著降息的情況出現，持有成本將大幅下降，淨收入增加，前景可期。

VNQ就是追蹤MSCI 美國 IMI 房地產 25/50 指數，該指數目標就是追蹤美國大中小型的不動產，並根據全球行業分類標準GICS限制了每個產業的占比，詳細占比如下圖所示：

（圖片來源: msci.com）

VNQ主要獲利都需要配發，但由於獲利逐年提高，淨值也有上漲，因此投資VNQ不光可享受配息，還有資本利得。

以最新的股價91，過去4個季度總配息3.56，殖利率3.9%，但過去20年平均年報酬率7.66%，也就是說投資VNQ，長期來看配息與價差各佔一半。

VNQ的特色就是配息穩健，股價波動小，報酬率不錯，但投資不光要看絕對報酬率也要看相對報酬率，適度跟其他投資標的比較也是很重要的，這邊就列出VNQ與其他知名ETF長期投資的績效對比。

我們最後拿VNQ與台灣人熟知的ETF 0050、以及另外全球前5大ETF的VTI/QQQ/IVV/SPY/VOO來做比較

（數據截至時間2024/8/18）

VNQ在美股上市，台灣投資人想要購買，可以到證券公司開複委託帳戶進行美國股票買賣。優點是方便，缺點就是手續費昂貴，因此更多的人會選擇上網開海外券商帳戶。線上券商的優點就是手續費更低，甚至沒有手續費，有時候還可以使用更多金融工具投資。

此外，如果想要波段短線投資VNQ，由於VNQ波動不大，想賺價差，可以使用金融衍生工具：差價合約（CFD）。投資VNQ ETF的差價合約可以使用槓桿交易，多空皆可操作。由於VNQ投資全美所有不動產，因此不會受到單一產業影響，因此漲跌趨勢較明確，漲跌趨勢也比較長久，方向較容易判斷，

（VNQ ETF交易介面，來源：Mitrade）

Mitrade平台上面交易免手續費，交易操作介面簡單。若有興趣使用差價合約投資VNQ，可以立即開通模擬賬號，練習交易。

總結來說，VNQ是一個很棒的選擇，特別是對於那些想要穩定收入的投資者來說。這個ETF不僅提供了穩定的現金流，還能讓你投資到美國各類不動產，風險分散得很好。雖然市場有時會波動，但長期來看，它的表現還是很值得期待的。

無論你是希望長期持有還是想短期操作，VNQ都能為你的投資組合增添一份穩健的力量。希望這篇文章能幫助你更了解VNQ！