【丫丫港股圈】龙湖集团，民营房企反弹先锋

最近的行情实在太猛烈，涨出了很多见证历史的时刻。

地产之前作为拖累大盘的板块，如今算是挺起了一把腰杆，成为主力军之一。

我们之前在接近底部的位置已经提过两个央国企背景的房企，《丘栋荣一季度大幅加仓保利发展》《建发国际，还在增长的房企》。在市场不景气的时候，地产中质地较硬的央国企下跌有底，业绩坚韧，风险有限。

而当市场反转，政策放松，大家可以不再那么关注安全性，那么前期跌的更惨的，没有背景的民企反而会是弹性更强的品种。

如今房企销售还能一直稳居前十的民企，大概就是龙湖集团了。虽然还有一个滨江集团，销售业绩也进入了前十，但是模式上以合作开发为主，权益占比太低，按照权益销售金额则跌出前10。

当市场反转后，龙湖集团股价可以说是一马当先，一飞冲天。反弹3天累计涨幅接近翻倍。地产已经算是众多板块中的反弹先锋，而龙湖是地产中的反弹先锋。当然，在激烈的情绪下，更差的快倒闭的一些房企反弹更为惊人，除非纯市场博弈，不然最好还是对企业质量上有点基本要求。

一、民营房企的为数不多的硕果

龙湖集团1993年起步于重庆，2005年龙湖进入北京、成都市场，开启全国化布局。

如今公司形成了三大主营业务，分别为开发业务（地产开发）、运营业务（商业投资+长租公寓）、服务业务（物业管理+智慧营造）。当然核心业务还是房地产开发，今年上半年收入占比达到72%，去年底则占到了86.2%。

地产业务之所以占比大幅下降，一方面是开发业务在大环境中承压，连续两年同比下滑；另一方面则是运营业务表现亮眼，近5年复合增长率达25%。从2018至2023年期间，运营及服务业务营收占比不断上升，2023年运营及服务业务营收占比13.8%，相较于2018年增长7.7个百分点。2024年上半年占比进一步提升至14.1%。

先说说地产开发业务。

公司的创始人同时也是持有43.99%股权份额的大股东吴亚军，据说创办龙湖是因为她一次糟糕的买房经历，哪哪都不满意，她认为如果自己做开发商，盖的房一定不会这么差。

龙湖集团首个项目花园南苑开始，其广告口号是“善待你一生”，该项目被定为重庆“小康社区”示范工程。直接就打出名气，也打下了龙湖追求品质的调性。

后来的龙湖一直以产品、品质和服务著称，践行“匠心龙湖”的产品理念。虽然在地产高周转时代也有点不好的声音，但是整体来说打造优质项目，龙湖还是有这个水平和实力。龙湖在2022年凭借高品质的人居体验跻身克而瑞“中国房地产企业产品力TOP100”榜单TOP2。

不过近几年的地产行业遇冷大家也都清楚，龙湖也不能幸免。

龙湖的销售数据从2022年起持续下滑。2023年公司全口径合同销售额1735亿元，同比下降14%。全口径销售面积1080万方，同比下降17%。销售均价16069元/平米，同比增长4%。2024年上半年销售金额511.2亿元，销售面积365.5万方，同比分别下降48%、37%，销售均价降至约14000元/平米。根据克而瑞2024年1-6月全口径销售金额榜单，龙湖排名第10。

但是地产不景气这是整个行业的问题，非战之罪。

面对这样的大环境，龙湖主要通过把握核心区域、核心城市，把资源花在刀刃上，保存核心实力。龙湖在长三角、环渤海、西部三个区域，2020年以来持续保持销售占比75%以上。同时聚焦核心城市，2023年一二线城市销售占比达95%。且公司不断深耕所在城市，22城进入当地备案排名TOP10。

再说说龙湖另一块核心业务龙湖商业，如前文所述，这些年表现不错。

2023年公司购物广场销售额632亿元，同比增加49%，同店同比增加30%；平均日客流263万人次，同比增长32%，同店同比增加28%；2023年购物广场租金收入102.8亿元，同比增长9%，租售比16%。2019-2023年，公司购物广场的租金收入CAGR达21.3%；整体出租率96%，较2022年底增长2个百分点。

截至2023年底，龙湖商业已进入30+城市。累计获取141座购物广场，其中已开业运营88座购物中心，累计已开业建筑面积达797万方。2024年计划新开14座购物广场，其中8个重资产、6个轻资产项目，预计总建筑面积可达951万方。从城市结构来看，依旧是聚焦高能级城市，一、二线城市占比达96.6%，深耕的长三角及华西区域占比约75%。

二、先活下去

据说龙湖的老板曾经问过一些大佬，怎么做大企业，得到的回答是一直活下去，企业自然就大了。

这些年，地产行业遇到的困难是历史级别的，但从龙湖的表现来看，确实是稳自当头。在行业普遍高周转高杠杆，情绪高昂的时候，龙湖就像是老股民遇上了大牛市一样，反而谨慎为先。

龙湖一直坚持高度自律的财务策略。可以看到在“三道红线”的政策出来前，龙湖就是“三道红线”绿档水平。现在已经保持7年绿档。截至2023年底，龙湖在手现金为604亿元，现金短债比2.25倍，净负债率56%，公司剔除预收款后的资产负债率60%，达到近六年来最低水平。

去年，在不少房企暴雷违约的情况下，龙湖提前偿还72亿港币贷款，境内到期公司债全部还清。而后又成功在境内发行23亿元中期票据，票面利率3.50%-3.66%，成为少数仍可在公开市场发行债务的民营企业。

同时，公司平均贷款年限进一步拉长1.18年至7.85年，截至2026年底，公司无境外到期债券。公司平均借贷成本持续保持4.24%的低位。以民营房企的背景，融资成本却可以和一些央国企有得一拼。

可以说从债务层面和自身的财务情况，龙湖确实是把长久地活下去当做了核心思想。

在改善财务状况的另一面，是龙湖对地产业务的收缩。

2023年公司新增拿地31幅，新增权益面积266万平米，同比下降9%。权益地价259亿元，同比下降15%。平均权益单价为9730元/平米，地价成本较2022年有所下降。2024年上半年新增7幅地块，权益建面36.7万平米，权益地价60.4亿元，同比分别下降81%、66%，权益地价增长至约16000元/平米。

龙湖在市场下行背景下，注重项目去化和现金回款能力，投资更加谨慎。

从拿地城市来看，2023年至2024年上半年新增地块全部位于一、二线城市，增加优质土储。

2023年龙湖的拿地强度（拿地金额/销售金额）21.0%，较2022年底下降2.2个百分点，为2016年以来最低值。2024年上半年拿地强度继续下降3.2个百分点至17.4%。

虽然近几年开销谨慎，但是目前来说公司土储面积还是较为充足。截至2023年底，公司的土地储备合计4539万平方米，权益面积为3236万平方米。以2022年销售面积进行估算，充沛的土储可保障公司至少3年以上的销售。并且，龙湖土地储备平均成本持续走低，2023年龙湖土地储备的平均成本为4705元/m2，较2019年降低1032元/m2。

结语

整体来说，龙湖运营和自身的财务都较为稳健，同时又具备优质项目的打造和运作能力，是民营房企中的佼佼者。

近期地产政策放松，政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

我们在之前的文章里就提到，悲观预期下的房企最需要的不是涨价，而是有一个能够稳定交易的市场，就会活了。

在多重利好政策的刺激下，龙湖股价自然也顺势而上。只是短期的地产股价暴涨增加了操作难度。市场会关注楼市情况是否真的有好转，以及政策是否还有更持续的力度。市场的模式会在政策博弈和价值回归中反复。

俗话说“金九银十”，十月市场应该会特别关注地产的成交情况。数据的边际变化可能会对市场有不小的影响。