物管股：行业出清加速，估值逐步修复

9月下旬，得益于政策的积极刺激，A股和港股的地产板块迎来了强劲的反弹，与之密切相关的物业管理板块估值也随之逐步回升。

随着时间的推移，物业管理股的市场表现逐渐回归理性，不同股票的走势开始出现分化。

Wind数据显示，10月份，港股物业股走势分化严重。在涨幅榜中，国锐生活(00108.HK)强势上涨，累计涨幅接近200%。此外，时时服务(08181.HK)、宋都服务(09608.HK)及润华服务(02455.HK)等股表现亮眼，其中润华服务10月30日当日大涨41.54%，原因可能受公司近日宣派特别股息所推动。

同时，部分物业管理股遭到市场资金的冷遇。例如，10月份力高健康生活(02370.HK)的累计跌幅超过70%，而佳兆业美好(02168.HK)和经发物业(01354.HK)等股累计跌幅也超过了20%。

行业出清加速

众所周知，2021年以来国内房地产行业迎来重大调整，行业低迷也冲击了物业管理市场，物管行业进入了弱周期阶段。

在过去，物管企业的增长一般情况下主要靠母公司的项目以及外部收并购所驱动。但在地产行业面临重大调整的背景下，物管企业的这一增长模式已难以为继，房企等关联方的影响导致了盈利能力的下降，同时它们不得不主动放弃亏损的和生存困难的项目。

今年上半年，整个物业管理行业的经营业绩不尽如人意。据克而瑞物管监测数据，2024年上半年，65家上市物企营收同比增长4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点，行业曾经高增长、高利润的日子已远去。

另根据Wind数据，港股67间物管上市企业中，上半年有19间企业营收录得同比下滑，同时有10间企业产生亏损，多数企业利润微薄。然而，在整体行业承压的背景下，部分企业依然能够逆流而上，取得显著成绩。例如，越秀服务(06626.HK)、绿城服务(02869.HK)、保利物业(06049.HK)和华润万象生活(01209.HK)等，在今年上半年均实现了营收和净利润的双位数同比增长。

当前物业行业正处于“成熟”向“过剩”穿越的周期性关键性时刻，行业出清速度也在加快。克而瑞物管今年7月表示，物业行业风险正在逐步出清，高质量发展成为主旋律。物业企业正回归服务本质，重回现金流逻辑，在经营业绩、服务表现和经营策略上发力。

一些头部物管企业在艰难市况中仍展现出韧性，在市场下行及存量时代的双重影响下，对于这些头部企业来说不失为一次扩大市场份额的好机遇。国盛证券近日在研报中表示，行业第一波产能出清完毕，关联房企的竞争格局逐渐明晰，剩余国央企以及优质民企物管公司成长确定性相对较高。

中信证券则表示，据不完全统计，2024年，24个城市的24家大物业公司的合同额市占率为15%。纵向来看，2024年的大公司市占率相较于2019年提升了1个百分点，这一比较剔除了新建成物业和收并购的影响，完全体现物业公司的存量盘外拓。

基本面迎利好

近期国内关于地产行业的政策“组合拳”力度不可谓不大，存量政策和增量政策齐发力。

针对地产行业的政策调整力度颇大，包括取消或调减限购、限售政策，降低住房公积金贷款利率和住房贷款首付比例，调整存量贷款利率，以及新增实施100万套城中村和危旧房改造计划等。

重磅政策红利有力刺激了国内楼市，中指研究院数据显示，楼市“银十”表现抢眼，10月30城新房成交环比增长35%，20城二手房周度成交创近18个月新高。

克而瑞地产研究中心报告显示，10月TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。

中指研究院分析指出，接下来，若货币化安置的100万套城中村和危旧房改造项目，以及收购存量房和闲置土地的政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产市场“止跌回稳”的目标。

国联证券表示，当前A股与港股地产板块市净率估值均处于历史低位水平，随着政策效果逐步显现，市场信心有望得到提振，带动销量企稳。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，以及具备规模优势，运营效率高的头部物业管理公司。

值得一提的是，保利物业、绿城服务、中海物业(02669.HK)、永升服务(01995.HK)和雅生活服务(03319.HK)等多只物业股，曾凭借其卓越的业绩和实力，成功登上了“港股100强”的榜单。

港股100强官网显示，由港股100强研究中心主办，财华社、富途安逸协办，香港大公文汇财经公关集团等媒体机构支持的2024香港上市公司发展高峰论坛暨第十一届“港股100强”颁奖典礼，将于2024年11月11日下午在香港会展中心隆重举行。此次活动将针对如何进一步巩固香港全球财富管理枢纽和资本市场集资中心的地位，以及在新时代背景下如何丰富金融科技生态系统进行深入探讨。 

据悉，港股100强研究中心立足于粤港澳大湾区，一直致力于推动金融创新与发展。目前“港股100强”榜单，已成为香港资本市场的价值标杆及投资风向标之一。活动每年通过准确的数据及一系列科学化的评价标准进行计算，旨在评选出香港主板上市公司中发展良好及拥有投资价值的上市企业，发布榜单及颁发奖项。“港股100强”颁奖典礼活动，已经成为香港资本市场交流的重要平台，见证了香港与内地经济深度融合与繁荣发展，未来将继续推动香港资本市场良好健康发展，维护香港国际金融中心地位。 

当下，物业行业正迎来重大变化，但不少企业展现出韧性，相信该板块仍有企业具备冲击新一届“港股100强”榜单的实力。第十一届“港股100强”颁奖典礼召开在即，期待有物管企业为行业争光！