物管股集体躁动！碧桂园服务盈喜后股价涨近8%

3月17日，港股物业管理板块表现抢眼。截至发稿前，碧桂园服务（06098.HK）涨势喜人，涨幅达7.86%，绿城服务（02869.HK）涨5.59%，雅生活服务（03319.HK）涨4.83%，金茂服务（00816.HK）涨4.81%，新城悦服务（01755.HK）涨4.36%，金科服务（09666.HK）、永生服务（01995.HK）等物管股也纷纷上扬。

此轮物管股的上涨行情，一方面是受大盘行情回暖带动；另一方面，碧桂园服务发布了2024年盈喜，利润大幅提升，极大提振了市场信心。

3月14日，碧桂园服务发布盈喜，预期集团2024年收入约438亿-442亿元（单位人民币，下同），同比增长约2.8%-3.7%；归母净利润预计16亿至20亿，同比增长447.4%至584.2%。

关于收入的增长，碧桂园服务称，主要得益于集团物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务收入均保持增长（合计经调整收入同比增长不低于9.0%）。不过，由于碧桂园服务主动压降了信用风险显著上升的客户的业务规模，非业主增值服务收入有所下降。同时，城市服务及商业运营服务收入也有所减少。

利润的大幅拉升，则得益于三个方面：一是公司积极落实关联方贸易应收款回款措施，并严格控制新增关联方贸易应收款，从而有效控制了关联方应收款余额，年内无新增计提减值拨备且小幅转回往年拨备；二是公司持续监控并优化收并购业务，使得年内商誉减值规模同比显著收窄；三是过往收并购形成的业绩承诺相关或有对价公允价值变动收益的增加。

此外，碧桂园服务的经营现金流充裕，初步估计该年度经营活动所得现金净额约33亿至43亿元。截至2024年12月31日，公司未经审核的银行存款及现金总额不低于180亿元。

近年来，随着房地产市场下行，物管行业正迎来一场深刻的变革。

2024年，在房价下跌、经济承压等环境下，业主们对高物业费的不满情绪爆发，很多业主纷纷发文申请降低物业费，引发一波波物业收费“降价潮”。

另据克而瑞调研数据，2024年住宅物业服务满意度持续下行，整体满意度评分降至69.3分，较2023年的71分下降约2%。

与此同时，物业公司普遍面临着物业费收缴难的问题。克而瑞物管调研数据显示，2024年重点城市物业费平均收缴率跌至82%，较2023年净减少3个百分点。

在非住市场，受限于实体经济不振，商办项目招租压力加大，租金下滑，空置率持续上升。多重压力作用下，甲方经营压力也逐渐传导至物企。

在这样的大背景下，为了提升竞争力，更多物管公司开始“卷价格”“卷服务质量”，企业的扩张策略也都将从单纯的规模优先转变为效益优先。碧桂园服务正是通过多方举措，有效控制了成本，提高了盈利能力。

步入2025年，地产行业重磅利好政策不断，楼市被持续注入“强心剂”。

例如，近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。

在一系列政策的推动下，楼市行情明显改善。国家统计局数据显示，1-2月份，全国新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点。新建商品房销售额10259亿元，下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点。

国金证券指出，今年地产的重点仍是止跌回稳，后续或将迎来新一轮政策窗口期，需关注政策利好催化。

而物业与关联方地产之间往往是“一荣俱荣”。市场人士指出，地产的回暖或许也将带动物业管理走出行业低谷，板块的业绩和估值水平有望得到修复。