10 月份房屋开工量和许可量下降 - 富国银行

摘要

飓风袭击房屋建设

10 月份房屋开工总量下降 3.1%，这是连续第二个月下降。单户住宅开工量的回落拖累了总开工量。尽管最近抵押贷款利率的飙升可能导致房屋建筑商采取一些谨慎态度，但飓风​​海伦和米尔顿的不利影响似乎是导致意外急剧下降的主要原因。南部地区的单户住宅开工量急剧下降，远远落后于除东北部以外的大多数其他地区。单户住宅许可对天气变化不太敏感，在南部和整个国家都有小幅改善。

在多户住宅类别中，10 月份开工量跃升 9.6%，结束了连续两个月的下滑。多户住宅开工量每月波动很大，10 月份许可数量的下降更好地反映了过去几年多户住宅开发普遍疲软的现象，同时信贷条件收紧，新房大量涌入。

展望未来，房屋建筑商似乎并未因融资成本上涨而感到不安，并受到最近选举结果的鼓舞。11 月份，NAHB 住房市场指数跃升至 46，为 4 月份以来的最高水平。建筑商表示乐观，认为更友好的监管环境可能有利于经营状况。虽然更宽松的监管可能会增加信心并有助于支持活动，但贸易和移民政策的潜在变化对住宅建设的发展构成了阻力。

飓风余波限制独栋住宅建设

• 10 月份，新屋开工总量下降 3.1%，至 131 万套。9 月和 10 月席卷东南部大片地区的飓风海伦和米尔顿似乎对建筑月度回落起到了重要作用。南部地区新屋开工总量下降 8.8%，低于中西部和西部地区，而中西部和西部地区的新屋开工量稳步上升。东北部新屋开工量下降近 33%，但该地区的建筑市场相对较小，月度波动较大并不罕见。
• 10 月份，独栋住宅开工量下降 6.9%。尽管最近抵押贷款利率飙升可能导致房屋建筑商采取谨慎态度，但上述飓风的不利影响似乎是导致新屋开工量意外大幅下降的主要原因。南部地区的独栋住宅开工量大幅下降。
• 尽管月度波动，但今年单户住宅开工量有所改善，且今年迄今未经季节调整的开工量仍增长了 9.3%。由于能够提供抵押贷款利率下调和其他价格激励措施来支持销售，许多单户住宅建筑商对利率变动的敏感度降低。
• 10 月份单户住宅许可小幅上涨 0.5%。值得注意的是，过去四个月许可数量基本持平，这表明短期内单户住宅开工量不太可能出现突破。
• 11 月份 NAHB 住房市场指数上升 3 点至 46，为七个月以来的最高点。尽管总体数字仍然相对较低，但 11 月已是该指数连续第三个月接近扩张区间。所有三个组成部分都在本月上涨，未来销售预期跃升 7 点至 64。
• 随着美联储宽松周期的持续推进以及大选结束后不确定性的减少，未来建筑商的情绪一直在上升。建筑商似乎对共和党控制导致监管放松的前景感到鼓舞。不过，建筑商仍有一些担忧，包括对建筑材料成本和持续熟练劳动力短缺的担忧。

多户住宅继续降温

• 10 月份多户住宅开工量跃升 9.6% 至 34.1 万套，结束了连续两个月的下降。公寓和共管公寓的开工量每月波动很大，许可证数量下降 3.0% 表明多户住宅建设仍处于下降趋势。截至 10 月，未经季节调整的年初至今多户住宅开工量下降了 27.6%。
• 在过去几年中，随着大量新交付的涌入，多户住宅开发已经进行了调整。在 2023 年 7 月达到 100 多万套在建的峰值后，在建新单元数量下降了近 20%，目前为 82.1 万套。
• 高利率和开发商的信贷条件紧张是限制多户型开发的另一个因素。值得注意的是，借贷成本的增加对房屋所有权成本施加了巨大压力，促进了租赁需求的顺风。在过去两年急剧上升之后，公寓空置率在净吸收量强劲反弹的情况下趋于平稳。未来 12 个月内仍有大量供应计划完工，但供应量已达到峰值并正在迅速减少。
• 总体而言，近期长期利率的上涨和选举可能带来的政策变化可能是前进的障碍，但公寓市场条件的稳固和贷款限制的放松最终应该有助于实现多户型开发的转机。