美国应如何调整税收结构来刺激新屋开工规模？

经济学的核心是维持供给和需求平衡。简单地说，如果某种商品或服务的需求量超过供给量，该商品的价格就会上涨；反之亦然。在运作良好的市场中，价格调整过程将持续进行，直到供给量和需求量达到平衡，用经济学家的话来说，就是均衡价格。

分析交易活跃的金融市场后，就易于在现实世界中看到这个过程。以股票市场为例。在这个市场中，买入和卖出都是开放式的，买入是潜在买家愿意支付的最高价格，而卖出是卖家愿意接受的最低价格。 

虽然股票的最佳买入价和最佳卖出价之间的差额可能只有几美分，但举个例子，假设最佳买入价为 50 美元，最佳卖出价为 51 美元，即任何买家愿意支付的最高价格为 50 美元，而卖家愿意接受的最低价格为 51 美元。在这种情况下，除非或直到某个买家愿意支付至少 51 美元或某个卖家愿意接受 50 美元或更低的价格，否则不可能成交。此外，只有当所有愿意以 51 美元出售的买家都已消失后，价格才会升至 51 美元上方；同样，除非所有愿意支付 50 美元的买家都得到满足，否则价格不会跌破 50 美元。需要或想要出售更多股票的卖家必须降低报价。换句话说，正是 供应过剩或需求过剩的持续存在 迫使价格 继续 朝一个方向或另一个方向移动。

当分析金融市场以外的交易时，事情会变得有点棘手。以住房为例。住房单元具有特殊性并且不可运输这一事实造成了第一个复杂因素。纽约市住房市场与内布拉斯加州农村社区的住房市场完全不同。除此之外，在住房市场中， 存量 和 流量 的概念至关重要。 住房存量 是单一时间点现有住房单元的数量； 住房流量 是某个时间间隔内（即一个月或一个季度内）增加到住房存量中的新建筑数量减去消失的现有住房数量。 

当我们思考住房价格是如何确定的时，远未实现金融市场中那样的即时意向和交易。供应面仍体现卖家愿意在一定价格范围内向买家交付的房屋数量，但在几个月的时间范围内。这些住房单元可能是现有建筑或新建建筑，即现有存量和新住房流动的某种混合。同样，需求反映今后数月内希望购买的房屋数量；一般来说，这些需求在现有存量和新建房屋之间可能基本相同。

房地产市场的另一个特点是，许多市场参与者既参与市场的供应方，又参与市场的需求方。也就是说，他们想卖掉现在的房子，同时又想买另一套房子。这种置换操作下，无法提供未来房价如何变动的真实信息。然而，回想起来，近年来许多市场的房价大幅上涨，这一事实强烈表明，我们经历了一段以需求过剩为特征的长期时期。自大衰退结束（2009 年 7 月）以来，美国房屋销售的平均价格。截至 2024 年 7 月，上涨了 83%，而消费者价格上涨了约 46%。

看来，负担能力危机在很大程度上是由于过去十五年新房建设量与经济大衰退之前相比大幅减少。相比之下，2000 年至 2007 年间，新房开工量平均每年约为 170 万套单户住宅和多户住宅。我们至今尚未恢复到接近这一水平。自 2008 年以来，我们平均每年的开工量不足 110 万套。单户住宅建设量减少更为严重。2000 年至 2007 年间，单户住宅开工量平均每年为 1.4 套。自那以后，平均新屋开工规模是当时开工规模的一半。   

理论上，刺激新房建设的方法是降低潜在建筑商的进入门槛。市场解决方案是让建筑活动更有利可图。实现这一目标的一种方法是补贴和税收优惠，但这些方法需要将财富从广大纳税人转移到建筑商。另一种方法需要进行结构性变革，通过减少建筑限制和法规使建筑商受益，理想情况下，这不会影响对安全的担忧。然而，只有当这些成本节省能够由建筑商保留而不是转嫁给买家时，这种方法才能发挥作用。遗憾得是，我认为这两种方法都是艰巨的任务，实施起来有很大阻力，这表明不太可能在短期内解决负担能力问题。

我越思考这个问题，就越是回到税收问题上。我不赞成向特定行业的工人或业主提供补贴，这样两个收入相当的人最终会缴纳不同数额的所得税，因为其中一个恰好在受青睐的行业工作，而另一个则没有。我认为我们可以通过提高全面征税的收入门槛来解决这个问题。显然，这样的调整会减少税收收入，但这可以通过增加我们收入结构的高端累进性来弥补。我预计，大幅降低中低收入家庭税收的前景将释放出巨大的创业活力，住房和无数其他行业都将从中受益。

至关重要的是，这一建议与涓滴经济学相去甚远，涓滴经济学中最大的减税政策都针对最富有的人。无论这些高收入家庭拥有什么样的创业本能，它们在很大程度上已经发挥作用，因此针对这些人群进一步减税的边际效应可能微乎其微。除了通过减轻中低收入家庭的税收负担来释放这种创业活力之外，降低这些人群的税收还将使更多家庭积累财富，摆脱月光族生活的陷阱，这本身就是值得追求的目标。解决经济适用房短缺的问题不会很快发生，但我希望我建议的税收结构变化会随着时间的推移缓解这一问题，同时使我们的税收制度在此过程中更加公平。