独家洞察 | 中国一线城市放松购房限制，市场会好起来吗？

近期，中国四大一线城市相继宣布了一系列楼市宽松措施，这一行动是响应人民银行（PBOC）于9月24日推出的宽货币政策，以及政治局会议提出的关于房地产市场“止跌回稳”要求。自该系列政策发布以来，内房股在港股市场飙升，成为股市复苏中的佼佼者，部分房地产企业如雅居乐和世茂等此前表现不佳的股票，在周三的涨幅甚至超过了150%。自人行9月24日推出宽松政策以来，恒生内房股指数已上涨超过60%。 

尽管一线城市最新出台的楼市宽松政策在市场预料之中，但分析师对政策宽松力度的评价却莫衷一是。除广州全面解除限购外，其余城市的政策调整都比预期更为审慎，京沪深的政策调整主要集中在非核心区域。特别是北京和上海，其限购政策相较于广州和深圳更为严格，即便人行已统一了全国一二手住宅的最低首付比例，但京沪二套房的最低首付比例仍高于首套房。 

分析师的普遍共识是，随着市场情绪的好转，短期内房屋销售将显著回暖，且二手房市场有望超越新房市场表现。有的分析师根据市场参与者的反馈，以及高频销售、访客数据等，在已捕捉到一些市场改善的积极信号，但这种改善能否持续下去仍存不确定性，因为这需要经济基本面的改善、住房库存减少以及烂尾项目的妥善解决作为支撑。 

在此背景下，市场普遍预期，随着流动性的激增，股市将在短期内继续保持强劲态势。尽管优质企业（POEs）表现抢眼，但多数分析师仍持谨慎态度，并采取了精选投资策略，国有企业依旧受到青睐。同时，专注于一线城市的开发商也被认为是此次政策放宽的主要受益者。此外，国庆黄金周期间的房屋销售数据也将成为市场关注的焦点。市场还预期，中国将在不久后宣布进一步的财政刺激政策，甚至可能进一步放宽剩余的购房限制。

四大一线城市的楼市宽松措施一览： 

在楼市迎来大规模宽松政策后，房地产市场的复苏前景备受瞩目。多数分析人士指出，短期内，这一系列政策无疑将为房地产市场注入活力，然而，长期复苏的可持续性则更多地依赖于整体经济的恢复状况。 

高盛分析师Yi Wang认为，广州和深圳的宽松措施符合预期，但北京和上海低于预期。尽管这些宽松政策有望在短期内刺激房屋销量的增长，但诸如收入和就业状况等其他宏观经济因素仍需得到显著改善。要实现房价“止跌回升”，还需在减少库存、放缓二手房供应以及推动未完工项目完工等方面做出更多努力。Yi Wang预计，上海的二手房市场将受益于该市庞大的非本地常住人口。目前A股估值仍处于历史低位，考虑到迄今宣布的措施，投资者可能对房价趋势过于悲观。 

大华银行分析师Jieqi Liu预计，短期房屋销量将出现反弹，尤其是在一线城市，但复苏的强度还有待观察。随着流动性和市场情绪的改善，地产股也获得了有力支撑。数据显示，北京和上海的二手房销售已经迅速回暖，但深圳的反弹力度相对较小。相比之下，新政对二线城市和新房销售的影响相对有限。大华银行上调估值倍数以反映利率下调和政策支持所带来的积极影响；维持市场减持评级，认为华润置地仍是首选，但如果房屋销售持续复苏，房企可能在2025财年看到更大的盈利复苏。 

野村证券分析师Jizhou Dong表示，上海和深圳限购措施仍然存在；如果市场没有出现实际复苏，预计这些城市将在不久的将来进一步放松限制，因为一线城市除了在核心区域放松限制外，并没有其他选择来支持房地产市场。他认为，房屋销售将出现短期反弹，但持续复苏仍面临不确定性；股价将保持在高位。他更倾向于物业管理价值链中的优质品牌如贝壳，以及同时拥有房地产和消费双重优势的华润置地和龙湖。 

摩根大通分析师Karl Chan认为，上海和深圳的放松措施仅为部分调整，可能令部分投资者感到失望。虽然新政公布后的首个周末市场出现了销售回暖迹象，但这可能只是短暂的市场冲动反应。他认为，需要观察至少两个月的销售数据才能确认市场是否已经触底反弹。 

瑞银分析师John Lam表示，政治局会议后，房屋销售有所增长，尤其是二手房市场表现突出，而二手房挂牌价格也有所上升，这反映了市场情绪的改善。 

大和证券分析师William Wu表示：“放宽楼市限购将释放非本地居民的住房需求，有助

于稳定非核心地区的房地产市场。非核心区域占一线城市新房销售的很大一部分。” 

他同时指出，一线城市的强劲表现可能会对周边低级别城市造成压力，因此对全国销售的整体影响可能相对有限。

William Wu预计，这些措施将为一线城市新增1730亿至2120亿元人民币的二手房销售。

短期内，他对房地产市场持谨慎乐观态度，更倾向于华润置地和中国海外发展。 

欢迎与我们分享您在业务上的挑战： https://go.factset.com/zh/