Estes FIIs devem sofrer com Selic em alta, diz José Freitas, CEO da Oliveira Trust

Investing.com – Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de tijolo vão sofrer com uma taxa de juros mais elevada, na opinião de José Alexandre Freitas, CEO da administradora de fundos e agente fiduciária Oliveira Trust. No entanto, na opinião do especialista, que conversou com a equipe do Investing.com Brasil, os fundos imobiliários de renda devem ser apreciados no curto e médio prazo, com possível alta da inflação e valorização dos ativos imobiliários nas suas carteiras, que estariam um pouco depreciados.

Considerando oportunidades, o Freitas entende que os ativos imobiliários no Brasil ainda não capturaram o cenário de elevação do dólar frente ao real registrado no último ano. “Entendo haver um potencial de valorização dos ativos imobiliários nas carteiras dos fundos”, ressalta o CEO da Oliveira Trust.

Mercado em expansão

Ao todo, foram 161 operações Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no primeiro semestre do ano, somando R$ 26,7 bilhões, alta anual de 242,31%, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) apontados pela Oliveira Trust. O crescimento no primeiro semestre veio pela continuidade do movimento de maior demanda do ano passado, segundo Freitas.

O desenvolvimento do mercado nos últimos anos ocorreu porque o produto é “extremamente seguro e fantástico pela capacidade que ele tem de absorver tanto os ativos de títulos imobiliários, de setor imobiliário, quanto o tijolo, quanto simplesmente a ‘especulação’ da compra e venda do ganho de capital entre ativos imobiliários”, acredita o executivo.

“Construir várias estruturas dentro de um mesmo veículo, no caso do fundo imobiliário, era uma estrutura tão fantástica que isso não tinha, talvez, a dimensão que poderia ter. Com a redução da taxa de juros, que a gente assistiu, dois, três anos depois, dessa legislação que criou os benefícios tributários, a gente viu realmente, o número de investidores crescer bastante”, completa, citando a importância de manutenção dos benefícios tributários para evitar evasão deste tipo de ativo.

Além dos benefícios, Trust considera importante que, no médio e longo prazo, após ciclo de alta nos juros, que a Selic possa retornar à trajetória de flexibilização novamente, impulsionando operações imobiliárias.

A Oliveira Trust possui escritórios no Rio de Janeiro e em São Paulo, com clientes por todo o país, mas 80% deles na região Sudeste, e por isso não há expectativa de abertura de novas filiais. A companhia está entre os 10 maiores administradores de FIIs no mercado, com R$10,7 bilhões sob gestão até junho.

Confira entrevista com o especialista:

Investing.com – Quais foram os principais propulsores dos FIIs no primeiro semestre?

José Alexandre Freitas – O fundo imobiliário continua sendo fantástico, como ele era há 10, 15 anos atrás. A diferença é que a gente estava diante de um cenário, novamente, de redução de taxa de juros oficiais, uma perspectiva... E, de fato, aconteceu. A gente estava com juros de 13, praticamente, e viemos a 10%. Esses 20%, 30% de redução na taxa já começa a fazer o investidor de renda fixa pensar, caramba, para onde eu tenho que migrar para poder conseguir auferir e remunerar o meu capital de uma maneira apropriada e que mantenha, pelo menos, próximo do que eu ganho hoje de juros e rendimentos com ativos seguros.

E aí o fundo imobiliário começa a ter o seu charme. Por quê? Ele já tem uma renda... Vamos falar do fundo imobiliário de renda. Você tem ali o seu charme, que você tem uma rentabilidade, um aluguel, auferido pela alocação dos seus ativos imobiliários, e você tem uma indexação, geralmente, em IGP-M, IPCA, sobre esses contratos de alocação. Então aquela renda, aqueles dividendos, acabam sendo corrigidos anualmente. E a gente estava diante desse cenário, então a gente viu, realmente, a procura ao aumentar no final de 2023. O segundo semestre de 2023 foi de vários investidores procurando produtos imobiliários.

Começou a ter uma demanda grande por produtos e começou a estimular os bancos e os estruturadores a montarem novas estruturas imobiliárias. A apesar dessa mudança do cenário de juros iminente, pelo menos o que se estima no mercado, também deve ser alguma coisa suave, não retornar aos 13% em que estava antes, não inviabilizaria a continuidade dos investimentos no setor imobiliário.

Quando você olha há dois, três anos, a gente já começa a olhar de novo uma curva com potencial descenso. Então, o ativo imobiliário está intimamente, não deveria estar 100%, mas ele está intimamente ligado com a taxa de juros oficial.

Então, o que a gente viu foi a entrada dos juros no cenário ótimo, que é o cenário abaixo de 12%, 11%, 10% e que estimula o investidor do setor imobiliário a investir em fundos imobiliários.

Inv.com – Alexandre, só para reforçar, então, se concretizar esse cenário de alguns agentes de mercado já começaram a precificar uma alta nos juros, vocês acreditam em uma desaceleração ou em uma retração nos FIIs?

Freitas – Eu acho que vai depender muito do efeito dessa taxa. Se ela subir, mas não retornar aos patamares anteriores, ao início desse movimento de queda, ou seja, se ela ainda ficar abaixo dos 12%, chegando no máximo até os 11%, historicamente são taxas que estimularam ainda operações no setor imobiliário.

Se ela suplantar os 12%, você chegar nos 13%, fica difícil ter operações imobiliárias que façam frente a essa rentabilidade potencial de outros ativos de renda fixa, como debêntures, CRI, CRA e os próprios FIDICs. Então, vai depender um pouco do que virá pela frente. Não se imagina, pelo menos o que eu tenho visto no mercado, uma estimativa acima de 12% para os juros futuros.

Inv.com – Considerando dois cenários, de manutenção dos juros, e outro de alta, quais setores podem apresentar melhores oportunidades?

Freitas – Os fundos imobiliários de tijolo, eles vão sofrer. Então, o ideal para eles é uma taxa de um dígito. Se o país caminhar para um dígito, então realmente potencializa o investimento em ativos dessa natureza, que não é o cenário que a gente vê no próximo ano. Quais são os outros dois segmentos que são favoráveis à taxa de juros atual entre 10% e 12%? Os fundos de títulos, os fundos imobiliários de títulos e os fundos de renda. Principalmente com o dólar mais alto, muitos ativos imobiliários no Brasil ficaram baratos. Comparando o metro quadrado de um imóvel na Faria Lima, e comparando em dólar quanto ele estava valendo, em termos de valor de mercado, com outro similar em outra cidade da França, em Paris, lá na Champs-Élysées, pegar um outro, tem um outro custo, obviamente, para o metro quadrado, mas esse comparativo, ao longo do tempo, a gente já fez até estudos sobre isso, por mais que eles se distanciem, chega uma hora que eles se aproximam de novo, se afastam, se aproximam.

Eu acho que os ativos imobiliários no Brasil ainda não capturaram esses 15% de aumento do dólar que a gente assistiu nos últimos 12 meses, 13 meses. Então, entendo haver um potencial de valorização dos ativos imobiliários nas carteiras dos fundos.

Por outro lado, a inflação também parece que, se não vai explodir, pelo menos ela tende a subir um pouquinho e chegar talvez no patamar de 5%, 6%. Então, os aluguéis auferidos com esses ativos também devem ter uma remuneração, devem aumentar pelo menos em 5%, 6% no ano.

Para uma Selic de 12%, caminhou um pouquinho. Então, vale a pena para o investidor, às vezes, esperar essa valorização do ativo imobiliário para ele ter um ganho maior na cota do fundo, enquanto isso, fica recebendo esses aluguéis.

Os fundos imobiliários de renda devem ter um efeito positivo neste curto, médio prazo, em função desses dois fatores. A inflação ajudando o crescimento e uma potencial valorização dos ativos imobiliários nas suas carteiras, que estão um pouco depreciados.

Inv.com – Quais as principais estratégias da OT para ampliar sua participação no mercado?

Freitas – Primeiro, a gente tem investido bastante em melhorar a experiência dos investidores de fundo imobiliário, no sentido de fornecer uma informação melhor sobre as carteiras, os fundos, também em ter um trabalho mais dinâmico no acompanhamento desses ativos, no relacionamento com o gestor. A gente faz aqui a administração e a custódia dos fundos imobiliários. Então, eu preciso estar muito próximo do gestor e do consultor imobiliário para que ele se sinta seguro, para, obviamente, apresentar possibilidades de investir em novos investimentos ou de venda de ativos, movimentar a carteira.

E eu também traduzi isso aqui para o meu cotista. Então, a gente está melhorando e todo o nosso esforço aqui de investimento está na melhoriaa dessa experiência, tanto para o investidor, a gente tem aqui quase um milhão de CPFs nos nossos fundos imobiliários, e a experiência do gestor e do consultor imobiliário do ponto de vista de qualidade de informação e interação entre essas duas pontas, de investidor e gestor.

Do ponto de vista de estruturação, temos tentado conversar com alguns potenciais clientes para apresentar os benefícios do fundo imobiliário quando há a possibilidade de optar por um investimento de longo prazo. auferir renda e ainda ter o seu ativo principal ali com potencial de valorização relevante é um ganha-ganha.

O investidor pode ter uma renda fixa interessante e, ao mesmo tempo, potencializar o seu lucro lá na frente com ganho de capital sobre o imóvel. Então, temos procurado essas oportunidades junto com os gestores para que novos fundos venham ao mercado.

Tivemos a onda lá atrás dos fundos de agência, o que está faltando agora são os ativos de renda talvez voltados para outro tipo de ativo principal, talvez os voltados para o turismo, o lazer, como a gente já viu aqui dois clientes comentando, ativos de tijolo com renda, ou seja, fazer construção de empreendimentos onde parte dos ativos serão vendidos e outras serão blocados. Tentar criar esses ativos, esses fundos com esses ativos híbridos, é o que a temos buscado atualmente.